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中房報記者 翁曉琳 深圳報道
 

深圳A股深圳經濟特區房地產（集團）股份有限公司（以下簡稱“深深房”）重組已經醞釀很久，2009年就曾曝出要踏上重組進程，直到今年才實現。
 

作為深圳市最早的房地產上市公司之一，這些年銷售業績堪憂，至今未突破30億元。由于公司盈利能力較差，股價一直沒有好的表現，深深房無疑成了其控股股東深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”）眼中的“雞肋”。而中國恒大的出現解救了深深房，據悉，作為其入股的第三家地方國資委控制的上市房企，擬引入300億元進行策略投資，深深房的未來可期。
 

沉寂多年業績滑坡
 

老深圳人對于深深房或許更為熟悉，作為深圳最早成立的房地產開發公司，一手塑造了深圳市早期的城市風貌，包括鄧小平南巡所登的當時第一高樓國商大廈、全國首座智能式4A型綜合性商業大廈、深圳候機樓等。
 

但和其他國企一樣，深深房在快速發展的房地產市場化中逐漸沉寂，凈資產由1996年的64億元直線下跌至2002年的30億元。在上一輪深圳市國資委改革中，上市房企包括深深房和深物業，劃撥到深投控旗下。
 

目前深深房總市值為113億元，深投控持有其63.55%股份，在不考慮控股權價值的前提下，該部分股權對應的市值約為67.36億元。
 

深投控前身為3家國資運營公司，業務范圍涉及金融、地產、新興產業和公共服務等，一些老國企因為歷史遺留問題而未處置的地塊也被其收入囊中。深圳市國資委對其的定位是，“作為歷史遺留問題處理以及企業改制退出、資源整合等輔助履職平臺。”
 

因此，剛接手深深房時，深投控頗有大刀闊斧改革之心。2008年4月，深投控原本要和深深房合作開發位于深圳南山區的月亮灣項目，這正是當今最熱的前海地塊，但深投控卻將月亮灣地塊注入了深物業。
 

當時深深房給出的公告解釋為，“由于本公司與大股東在月亮灣項目合作開發細節等方面存在分歧，不能達成一致，最終未能簽署合作開發協議。”而深投控自此之后在深深房，再無資本上的大動作。
 

放棄了這一地塊后，深深房2009年在光明新區競得一宗用地，后開發為深房傳麒山項目，于2012年推向市場，至今仍在推售中。事實上，光明新區一直以來都是深圳價格洼地，在今年光明“地王”誕生后，房價才走勢明朗。
 

對于深深房當年為何放棄炙手可熱的前海地塊，有接近深深房的人士對中國房地產報記者表示：“2008年深圳房價大跳水，對于地塊的發展前景深深房也不敢做出預判。當時該地塊周邊因環境污染、香港貨柜車擾民等問題，樓盤消化速度一直很慢，而拿地成本又超過1億元，對于發展已經滯后的深深房來說，拿下后開發多久能回本，這都是未知數。”
 

但是深深房在之后的土地市場上也并未砸出太多水花，繼續“吃老本”的深深房只在汕頭公開拿地，而目前的土地儲備情況，在其年報中也并未透露。只能在2015年年報中找到一句話，“深深房旗下的深房傳麒山、深房傳麒尚林、汕頭悅景東方已經竣工，而深圳翠林苑、天悅灣、景田等項目目前已開工。”
 

土地儲備是房企發展的血液，因土地儲備過低，深深房的發展自然陷入瓶頸。查閱2012~2015年年報可發現，深深房業績一直處于低谷，2012年營業收入僅為10.3億元，2013年憑借著光明項目深房傳麒山、龍崗項目、深房傳麒尚林，深深房營業收入回升至21.2億元，2014年、2015年營業收入維持在21.3億元和21.6億元。
 

賣殼得到喘息機會
 

這樣的深深房，在深投控眼中似乎失去了應有的價值。早在2009年就有消息傳出，深深房將與深圳市城市建設集團公司（以下簡稱“深圳城建集團”）重組，之后也并未成行。
 

有熟知這件事的人士對中國房地產報記者表示：“當時，深投控對深圳城建集團持有100%股份，對深深房持有63.45%股份，重組起來會容易很多。深圳城建集團2008年已完成股改，一直在為上市做準備，深投控也不會浪費深深房這個殼。但是因為消息提前曝光，股價飛漲，6個交易日累計漲幅超過70%。在股價高企的情況下，就算進行資產整合，公司的價值也未必能支撐起股價。”
 

在深深房業績毫無起色的這些年，深投控并未放棄深深房這一“殼源”，如今深投控終于找到了機會。今年9月，深深房A停牌時，市場便有傳言，可能涉及“賣殼”事項，且交易對象為中國恒大。
 

國慶期間，該消息正式落實。深深房A發布公告稱，公司以發行A股股份及支付現金的方式購買恒大地產100%股權，交易完成后，恒大系凱隆置業將成為深深房的控股股東。
 

為何選擇深深房A，中國恒大并未給出過多解釋。但有投行人士對中國房地產報記者表示，“國企殼由于政府主導因素有其自身的優勢，目前大政策要求下，一些質地較差的國企資產被清理出來，通過殼資源轉讓給民企，管理模式上也符合要求，有利于國有資產的保值增值。”
 

國聯證券研究一份報告分析指出，一般盈利水平低、負債較高的企業股東更愿意脫手轉讓手中的股份。而正是這些在A股市場中市值小、業績差，看似不起眼，股價長期處于低位，又不被投資者看好的上市公司，是借殼方中難得的“香餑餑”。同時，被購買的殼源也能獲得喘息機會，可以說是雙方互利。
 

上述投行人士指出，“國企借殼一般要求不更換注冊地，這中間涉及了國有資產不能流失的問題，所以你可以發現一般都是地方國企賣殼，但是可以實現資本的自由進出，相關上市公司也能加快產業鏈并購整合及市值管理運作，獲得新生。”
 

國企改革新機會
 

實際上，此次賣殼背后也是深圳市國資委在進行資源整合。有深圳國資人士透露，深圳國資系統整合旗下上市公司資源意向明確，即便深深房A因上述事宜發生控股權變更，亦屬預期之內的事項。
 

近幾年，深圳市國資委通過轉讓控股權和減持退出的地產平臺就有深長城、深國商、深鴻基，接手的分別為中洲控股、皇庭集團和寶安集團，均是深圳本地民營企業。按照深圳市國資委的規劃，未來房地產發展的重點是放在產業園區地產開發。

 

此前管理體制受限，深圳市屬房企在樓市黃金期內業績增長非常緩慢，發展規模和品牌知名度都無法和“招保萬金”相比，只能看著昔日“戰友”做成千億房企，甚至無法和民營房企站在同一個梯隊。
 

或許是看到了中海、華僑城、招商進行了重組改革后，都變身為擁有龐大土地儲備及業績規模的超大型房企，深圳市國資委對于房地產整合在去年就開始行動。
 

而深圳市國資委希望保留的地產平臺有3家：天健集團、深振業、深業集團。此三大地產上市平臺整合完成，其國資力量的巨大支持是其他民營企業所無法望其項背的。
 

一位接近深圳市國資委的人士向中國房地產報記者表示，目前深圳市國資委旗下地產業務繁多，若要做大做強，必然要進行資源整合。“深圳市國資委此前的想法是做大做強深振業，保留天健集團控股權，解決深深房和深物業的同業競爭問題。具體來說，深物業引進戰略投資者轉型做其他業務，而深深房和沙河股份因市值較小，可能作為殼資源出售。”
 

因此，去年年末，深投控制定了《深圳市投資控股有限公司全面深化改革實施方案》和《深圳投資控股有限公司關于完善深化改革實施方案配套政策及相關制度體系的建議》獲深圳市國資委批準，其中一項便是將深投控主要資產集中到金融、產業地產、新興產業和公共服務領域。
 

按照深圳市委書記馬興瑞在多個場合強調深圳國資做大做強意圖，恒大借殼深圳國資企業，符合深圳引進大型企業需求。
 

目前，深圳國資仍有深物業A、深深寶A等凈殼公司，另外，沙河股份、通產麗星等公司市值較低，其業務被整合亦有較大可能。隨著深投控董事長彭海斌也在國慶期間調任深圳市國資委主任，未來更多資產將有望推動資產證券化步伐。