中房報(bào)記者 翁曉琳 深圳報(bào)道
 

深圳A股深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深深房”）重組已經(jīng)醞釀很久，2009年就曾曝出要踏上重組進(jìn)程，直到今年才實(shí)現(xiàn)。
 

作為深圳市最早的房地產(chǎn)上市公司之一，這些年銷售業(yè)績(jī)堪憂，至今未突破30億元。由于公司盈利能力較差，股價(jià)一直沒有好的表現(xiàn)，深深房無疑成了其控股股東深圳市投資控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深投控”）眼中的“雞肋”。而中國(guó)恒大的出現(xiàn)解救了深深房，據(jù)悉，作為其入股的第三家地方國(guó)資委控制的上市房企，擬引入300億元進(jìn)行策略投資，深深房的未來可期。
 

沉寂多年業(yè)績(jī)滑坡
 

老深圳人對(duì)于深深房或許更為熟悉，作為深圳最早成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，一手塑造了深圳市早期的城市風(fēng)貌，包括鄧小平南巡所登的當(dāng)時(shí)第一高樓國(guó)商大廈、全國(guó)首座智能式4A型綜合性商業(yè)大廈、深圳候機(jī)樓等。
 

但和其他國(guó)企一樣，深深房在快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)化中逐漸沉寂，凈資產(chǎn)由1996年的64億元直線下跌至2002年的30億元。在上一輪深圳市國(guó)資委改革中，上市房企包括深深房和深物業(yè)，劃撥到深投控旗下。
 

目前深深房總市值為113億元，深投控持有其63.55%股份，在不考慮控股權(quán)價(jià)值的前提下，該部分股權(quán)對(duì)應(yīng)的市值約為67.36億元。
 

深投控前身為3家國(guó)資運(yùn)營(yíng)公司，業(yè)務(wù)范圍涉及金融、地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)等，一些老國(guó)企因?yàn)闅v史遺留問題而未處置的地塊也被其收入囊中。深圳市國(guó)資委對(duì)其的定位是，“作為歷史遺留問題處理以及企業(yè)改制退出、資源整合等輔助履職平臺(tái)。”
 

因此，剛接手深深房時(shí)，深投控頗有大刀闊斧改革之心。2008年4月，深投控原本要和深深房合作開發(fā)位于深圳南山區(qū)的月亮灣項(xiàng)目，這正是當(dāng)今最熱的前海地塊，但深投控卻將月亮灣地塊注入了深物業(yè)。
 

當(dāng)時(shí)深深房給出的公告解釋為，“由于本公司與大股東在月亮灣項(xiàng)目合作開發(fā)細(xì)節(jié)等方面存在分歧，不能達(dá)成一致，最終未能簽署合作開發(fā)協(xié)議。”而深投控自此之后在深深房，再無資本上的大動(dòng)作。
 

放棄了這一地塊后，深深房2009年在光明新區(qū)競(jìng)得一宗用地，后開發(fā)為深房傳麒山項(xiàng)目，于2012年推向市場(chǎng)，至今仍在推售中。事實(shí)上，光明新區(qū)一直以來都是深圳價(jià)格洼地，在今年光明“地王”誕生后，房?jī)r(jià)才走勢(shì)明朗。
 

對(duì)于深深房當(dāng)年為何放棄炙手可熱的前海地塊，有接近深深房的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“2008年深圳房?jī)r(jià)大跳水，對(duì)于地塊的發(fā)展前景深深房也不敢做出預(yù)判。當(dāng)時(shí)該地塊周邊因環(huán)境污染、香港貨柜車擾民等問題，樓盤消化速度一直很慢，而拿地成本又超過1億元，對(duì)于發(fā)展已經(jīng)滯后的深深房來說，拿下后開發(fā)多久能回本，這都是未知數(shù)。”
 

但是深深房在之后的土地市場(chǎng)上也并未砸出太多水花，繼續(xù)“吃老本”的深深房只在汕頭公開拿地，而目前的土地儲(chǔ)備情況，在其年報(bào)中也并未透露。只能在2015年年報(bào)中找到一句話，“深深房旗下的深房傳麒山、深房傳麒尚林、汕頭悅景東方已經(jīng)竣工，而深圳翠林苑、天悅灣、景田等項(xiàng)目目前已開工。”
 

土地儲(chǔ)備是房企發(fā)展的血液，因土地儲(chǔ)備過低，深深房的發(fā)展自然陷入瓶頸。查閱2012~2015年年報(bào)可發(fā)現(xiàn)，深深房業(yè)績(jī)一直處于低谷，2012年?duì)I業(yè)收入僅為10.3億元，2013年憑借著光明項(xiàng)目深房傳麒山、龍崗項(xiàng)目、深房傳麒尚林，深深房營(yíng)業(yè)收入回升至21.2億元，2014年、2015年?duì)I業(yè)收入維持在21.3億元和21.6億元。
 

賣殼得到喘息機(jī)會(huì)
 

這樣的深深房，在深投控眼中似乎失去了應(yīng)有的價(jià)值。早在2009年就有消息傳出，深深房將與深圳市城市建設(shè)集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳城建集團(tuán)”）重組，之后也并未成行。
 

有熟知這件事的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“當(dāng)時(shí)，深投控對(duì)深圳城建集團(tuán)持有100%股份，對(duì)深深房持有63.45%股份，重組起來會(huì)容易很多。深圳城建集團(tuán)2008年已完成股改，一直在為上市做準(zhǔn)備，深投控也不會(huì)浪費(fèi)深深房這個(gè)殼。但是因?yàn)橄⑻崆捌毓猓蓛r(jià)飛漲，6個(gè)交易日累計(jì)漲幅超過70%。在股價(jià)高企的情況下，就算進(jìn)行資產(chǎn)整合，公司的價(jià)值也未必能支撐起股價(jià)。”
 

在深深房業(yè)績(jī)毫無起色的這些年，深投控并未放棄深深房這一“殼源”，如今深投控終于找到了機(jī)會(huì)。今年9月，深深房A停牌時(shí)，市場(chǎng)便有傳言，可能涉及“賣殼”事項(xiàng)，且交易對(duì)象為中國(guó)恒大。
 

國(guó)慶期間，該消息正式落實(shí)。深深房A發(fā)布公告稱，公司以發(fā)行A股股份及支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán)，交易完成后，恒大系凱隆置業(yè)將成為深深房的控股股東。
 

為何選擇深深房A，中國(guó)恒大并未給出過多解釋。但有投行人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，“國(guó)企殼由于政府主導(dǎo)因素有其自身的優(yōu)勢(shì)，目前大政策要求下，一些質(zhì)地較差的國(guó)企資產(chǎn)被清理出來，通過殼資源轉(zhuǎn)讓給民企，管理模式上也符合要求，有利于國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。”
 

國(guó)聯(lián)證券研究一份報(bào)告分析指出，一般盈利水平低、負(fù)債較高的企業(yè)股東更愿意脫手轉(zhuǎn)讓手中的股份。而正是這些在A股市場(chǎng)中市值小、業(yè)績(jī)差，看似不起眼，股價(jià)長(zhǎng)期處于低位，又不被投資者看好的上市公司，是借殼方中難得的“香餑餑”。同時(shí)，被購買的殼源也能獲得喘息機(jī)會(huì)，可以說是雙方互利。
 

上述投行人士指出，“國(guó)企借殼一般要求不更換注冊(cè)地，這中間涉及了國(guó)有資產(chǎn)不能流失的問題，所以你可以發(fā)現(xiàn)一般都是地方國(guó)企賣殼，但是可以實(shí)現(xiàn)資本的自由進(jìn)出，相關(guān)上市公司也能加快產(chǎn)業(yè)鏈并購整合及市值管理運(yùn)作，獲得新生。”
 

國(guó)企改革新機(jī)會(huì)
 

實(shí)際上，此次賣殼背后也是深圳市國(guó)資委在進(jìn)行資源整合。有深圳國(guó)資人士透露，深圳國(guó)資系統(tǒng)整合旗下上市公司資源意向明確，即便深深房A因上述事宜發(fā)生控股權(quán)變更，亦屬預(yù)期之內(nèi)的事項(xiàng)。
 

近幾年，深圳市國(guó)資委通過轉(zhuǎn)讓控股權(quán)和減持退出的地產(chǎn)平臺(tái)就有深長(zhǎng)城、深國(guó)商、深鴻基，接手的分別為中洲控股、皇庭集團(tuán)和寶安集團(tuán)，均是深圳本地民營(yíng)企業(yè)。按照深圳市國(guó)資委的規(guī)劃，未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)是放在產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)開發(fā)。

 

此前管理體制受限，深圳市屬房企在樓市黃金期內(nèi)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)非常緩慢，發(fā)展規(guī)模和品牌知名度都無法和“招保萬金”相比，只能看著昔日“戰(zhàn)友”做成千億房企，甚至無法和民營(yíng)房企站在同一個(gè)梯隊(duì)。
 

或許是看到了中海、華僑城、招商進(jìn)行了重組改革后，都變身為擁有龐大土地儲(chǔ)備及業(yè)績(jī)規(guī)模的超大型房企，深圳市國(guó)資委對(duì)于房地產(chǎn)整合在去年就開始行動(dòng)。
 

而深圳市國(guó)資委希望保留的地產(chǎn)平臺(tái)有3家：天健集團(tuán)、深振業(yè)、深業(yè)集團(tuán)。此三大地產(chǎn)上市平臺(tái)整合完成，其國(guó)資力量的巨大支持是其他民營(yíng)企業(yè)所無法望其項(xiàng)背的。
 

一位接近深圳市國(guó)資委的人士向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，目前深圳市國(guó)資委旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)繁多，若要做大做強(qiáng)，必然要進(jìn)行資源整合。“深圳市國(guó)資委此前的想法是做大做強(qiáng)深振業(yè)，保留天健集團(tuán)控股權(quán)，解決深深房和深物業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。具體來說，深物業(yè)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者轉(zhuǎn)型做其他業(yè)務(wù)，而深深房和沙河股份因市值較小，可能作為殼資源出售。”
 

因此，去年年末，深投控制定了《深圳市投資控股有限公司全面深化改革實(shí)施方案》和《深圳投資控股有限公司關(guān)于完善深化改革實(shí)施方案配套政策及相關(guān)制度體系的建議》獲深圳市國(guó)資委批準(zhǔn)，其中一項(xiàng)便是將深投控主要資產(chǎn)集中到金融、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、新興產(chǎn)業(yè)和公共服務(wù)領(lǐng)域。
 

按照深圳市委書記馬興瑞在多個(gè)場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)深圳國(guó)資做大做強(qiáng)意圖，恒大借殼深圳國(guó)資企業(yè)，符合深圳引進(jìn)大型企業(yè)需求。
 

目前，深圳國(guó)資仍有深物業(yè)A、深深寶A等凈殼公司，另外，沙河股份、通產(chǎn)麗星等公司市值較低，其業(yè)務(wù)被整合亦有較大可能。隨著深投控董事長(zhǎng)彭海斌也在國(guó)慶期間調(diào)任深圳市國(guó)資委主任，未來更多資產(chǎn)將有望推動(dòng)資產(chǎn)證券化步伐。