東方中文網(wǎng)

2000年-2010年，對(duì)于溫州的開發(fā)商來說，堪稱黃金的十年。 東方IC 資料
【寫在前面】
2015年，中國房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷住房商品化后最漫長的陣痛期，房地產(chǎn)投資增速從3月首次跌破10%后一路下滑，到目前已經(jīng)降至歷史最低點(diǎn)——2%。
今年3月30日，中央連續(xù)發(fā)布多項(xiàng)鼓勵(lì)樓市發(fā)展政策，從信貸到營業(yè)稅免征期全面放松，明確開始鼓勵(lì)樓市發(fā)展。
此后，全國各個(gè)城市相繼出臺(tái)各類配套政策：限購放開，補(bǔ)貼購房……到目前為止，僅剩下北上廣深四個(gè)一線城市以及三亞還在限購。
各地的樓市發(fā)展則分化明顯，以深圳為首的一線城市成交開始大幅增長，價(jià)格回升；而三四線城市最大的目標(biāo)依然是去庫存。
11月10日，中共中央總書記、國家主席、中央軍委主席、中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組組長習(xí)近平明確指出，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”
從10月起，澎湃新聞走訪了全國數(shù)個(gè)代表城市，試圖展示中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀。
10月下旬的溫州，天氣仍然悶熱，市區(qū)道路兩邊見到最多的還是各樓盤的銷售廣告。
10月26日，溫州甌海區(qū)德信海派公館售樓處，售樓小姐正在向一對(duì)母女介紹樓盤情況。樓盤均價(jià)在1.3-1.6萬元/平方米，這也是最近溫州三個(gè)主城區(qū)樓盤的平均價(jià)格，與最高峰時(shí)期大約折價(jià)一半。
“不是投資，現(xiàn)在誰還敢投資房產(chǎn)。”看房母女向澎湃新聞（www.thepaper.cn）表示，她們打算買一套120平方米左右的三房自住，“家里親戚多，房子大一點(diǎn)住著方便。”
經(jīng)過長達(dá)4年多的不斷探底，溫州經(jīng)歷房?jī)r(jià)腰斬，今年以來，樓市漸漸步入平穩(wěn)。
黃金十年的破滅
2000年-2010年，對(duì)于溫州的開發(fā)商來說，堪稱黃金的十年，也是暴利的十年。
溫州當(dāng)?shù)胤科笾辛旱禺a(chǎn)副總裁陳永鋒回憶，溫州樓市從2000年開始起步，市區(qū)均價(jià)從兩三千元/平方米迅速上升到2010年的3萬多元/平方米，經(jīng)歷了一個(gè)暴漲的十年。“那些年由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，同時(shí)土地供應(yīng)量相對(duì)較低，很多人炒房，造成價(jià)格快速上揚(yáng)，作為一個(gè)三線城市，市區(qū)均價(jià)一度超過一二線城市，在2010年時(shí)達(dá)到了3.5萬元/平方米。”
“那時(shí)賣房子就像賣咸菜一樣，可能地剛拍下來，連樓盤在哪里都不知道，房子就已經(jīng)賣光了。或者項(xiàng)目還停留在圖紙上，房子就已經(jīng)賣光了。那時(shí)的溫州樓盤基本連售樓處都沒有。”溫州一手房代理公司好望角機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陳德賺說。
陳德賺舉例稱，2009年鹿城區(qū)的某樓盤，拿地時(shí)樓板價(jià)9000多元/平方米，加上建安成本等，總成本約為1.5萬元/平方米，而銷售均價(jià)則達(dá)到3-3.5萬元/平方米，利潤超過100%是常態(tài)。
房?jī)r(jià)飆升的同時(shí)，溫州當(dāng)?shù)匾蚕破鹆巳癯捶康臒岢薄?br /> 陳德賺告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn），當(dāng)時(shí)買房人都是從200、300平方米的大戶型開始買，從高樓層開始買，最貴的最好賣，因?yàn)橘I大賺大，買小賺小。一個(gè)客戶購買幾套、十幾套的情況很普遍。
位于鹿城區(qū)核心地段的綠城鹿城廣場(chǎng)項(xiàng)目，戶型都在200多平方米至1000平方米，2009年開盤時(shí)賣出了4萬元/平方米的價(jià)格，之后每次開盤價(jià)格都在上漲，2010年時(shí)最高漲到8萬多元/平方米，該樓盤每次開盤，都能獲得熱銷，“甚至要到省里找關(guān)系才能買到。”在二手市場(chǎng)，該樓盤的房源一度被炒到近10萬元/平方米。
2010年正是市場(chǎng)最熱的時(shí)候，溫州城區(qū)（鹿城、甌海、龍灣）的樓市均價(jià)達(dá)到了3.5萬元/平方米，與一線城市相比甚至有過之而不及。
房地產(chǎn)市場(chǎng)巨額的利潤回報(bào)，也吸引了很多原先做實(shí)業(yè)的非房地產(chǎn)企業(yè)加入到房地產(chǎn)開發(fā)上來，一時(shí)間土地市場(chǎng)暴漲，樓板價(jià)不斷創(chuàng)出新高，2萬多、3萬多元/平方米的地王項(xiàng)目屢見不鮮。
2010年底，劇情突然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。當(dāng)年4月和9月，國務(wù)院連續(xù)發(fā)布兩次調(diào)控文件。到2011年1月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。會(huì)議敲定相關(guān)八條政策措施，這一政策被稱為“新國八條”。
經(jīng)歷了數(shù)次調(diào)控的溫州房地產(chǎn)人起初并不在意，而直接導(dǎo)致當(dāng)?shù)貥鞘邢萑氲凸鹊模?011年開始爆發(fā)的溫州民間借貸危機(jī)。
2011開始，隨著原材料價(jià)格上漲、勞動(dòng)力成本上升、國際市場(chǎng)動(dòng)蕩不定的多重壓力，使溫州中小企業(yè)步履維艱，甚至發(fā)生了企業(yè)經(jīng)營困難、資金鏈緊繃、企業(yè)主出走的情況，到9月中下旬至少就有9個(gè)企業(yè)老板“跑路”的消息見諸報(bào)端。
澎湃新聞（www.thepaper.cn）從多名溫州房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處了解到，由于溫州當(dāng)?shù)孛耖g借貸一直相當(dāng)發(fā)達(dá)，企業(yè)、個(gè)人之間的拆借非常多，聯(lián)保、互保的情況也相當(dāng)普遍，一旦其中的一個(gè)鏈條出現(xiàn)斷裂，危機(jī)便呈多米諾骨牌效應(yīng)擴(kuò)散開來。“溫州人有個(gè)特點(diǎn)，就是不會(huì)讓手頭上的資金閑置的，在當(dāng)時(shí)，不是用于投資房產(chǎn)，就是用于民間借貸。”一名地產(chǎn)商說。
大面積的踩踏影響了包括房地產(chǎn)在內(nèi)的眾多行業(yè)的整個(gè)圈層，一時(shí)間，企業(yè)、個(gè)人拋售房產(chǎn)現(xiàn)象大面積出現(xiàn)。
兩名業(yè)內(nèi)人士向記者表示，大量貸款的業(yè)主開始斷供，把房產(chǎn)抵押給銀行獲取資金的企業(yè)主也開始放棄房產(chǎn)這一負(fù)資產(chǎn)，淤積在各大銀行的房源一度超過萬套。
漫長的洗牌
從2011年開始，溫州樓市進(jìn)入了一場(chǎng)持續(xù)時(shí)間長達(dá)四年的大洗牌。
溫州市民李非（化名）經(jīng)歷了當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)整的整個(gè)過程。
李非2009年開始加入炒房大軍，當(dāng)時(shí)在溫州郊縣蒼南、平陽一口氣買了6套房子，單價(jià)在7000-8000元/平方米。
2010年，他又在市區(qū)買了一套140多平方米住房，單價(jià)3萬元/平方米。“當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)瘋漲，我是想著投資的。”
2011年以后，房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)暴跌，他在郊縣的房子目前高的單價(jià)只有5000-6000元/平方米，低的只有3000-4000元/平方米，市區(qū)的房子價(jià)格則跌至2.2萬元/平方米。
李非的一個(gè)朋友則完全通過炒房發(fā)家。
這名陳姓溫州市民原本只有2套房子，在樓市火爆時(shí)期，他將這2套房子拿到銀行去抵押貸款，然后去各樓盤付首付甚至只是定金。這使他的房產(chǎn)一下子增加到了十?dāng)?shù)套。
有一套房子，上午剛付20萬元定金搖到號(hào)，下午就有人出價(jià)38萬元買房號(hào)。一度，陳先生依靠炒房，資產(chǎn)大幅增值。
但到了2011年，房?jī)r(jià)暴跌后，他不得不將其中大部分虧本售出。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)溫州區(qū)域中心加盟店店長金益城介紹，他們店所在的區(qū)域是市區(qū)核心區(qū)，樓市大跌前，板塊內(nèi)的二手房均價(jià)在4萬元/平方米，目前的均價(jià)在2.5萬-2.6萬元/平方米。而今年以來，房東和客戶的心態(tài)都比較平穩(wěn)，投資性的需求已經(jīng)沒有了。
國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，到2015年5月，溫州房?jī)r(jià)經(jīng)歷連續(xù)37個(gè)月的環(huán)比（比上月）下跌。
一些樓盤出現(xiàn)了爛尾。
當(dāng)?shù)啬承⌒烷_發(fā)商在鹿城區(qū)開發(fā)的鹿城一品項(xiàng)目，2010年年初時(shí)拿的地，樓板價(jià)2.8萬元/平方米，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，都是300多平方米的大戶型，2010年底開盤時(shí)，售價(jià)2萬元/平方米的樓盤一套都沒有銷售出去。
澎湃新聞（www.thepaper.cn）調(diào)查發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目至今處于爛尾狀態(tài)，正由政府協(xié)調(diào)尋求項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓。
另一方面，溫州樓市的整體格局也發(fā)生了變化。
澎湃新聞?dòng)浾吡私獾剑?011年之前，溫州房地產(chǎn)開發(fā)主要以本土房企為主，隨著樓市的暴跌，不良資產(chǎn)上升的銀行不再授信，很多本土中小房企受到?jīng)_擊，經(jīng)營遭遇困難。
在此情況下，一些資金實(shí)力、開發(fā)實(shí)力較強(qiáng)的全國性房企趁勢(shì)加入了進(jìn)來。
在鹿城區(qū)七都島，一家原本名為中信溫州中心的樓盤已悄然該名為陽光100溫州中心。陽光100常務(wù)副總裁范小沖在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪時(shí)稱，經(jīng)過這幾年的筑底，現(xiàn)在可以看出當(dāng)?shù)貥鞘性诼龔?fù)蘇，同時(shí)，土地的價(jià)格也是較低的。而當(dāng)?shù)氐囊恍┲行》科螅壳叭鄙儋Y本市場(chǎng)的融資支持，開發(fā)能力也較為傳統(tǒng)，因此也給了大型品牌房企參與的機(jī)會(huì)。
在此之前，萬科地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)等全國性地產(chǎn)商也已經(jīng)進(jìn)入溫州。
今非昔比，樓市暴利已經(jīng)不復(fù)存在。
“經(jīng)歷了四年的盤整、洗牌，目前溫州房地產(chǎn)開發(fā)和買房，形成了一個(gè)平衡點(diǎn)，樓盤地價(jià)和建安、稅費(fèi)、營銷等其他成本加起來，再加上開發(fā)商10%左右的利潤，差不多就等于目前的售價(jià)。”陳德賺說。
走出最低谷
2015年3月30日，住建部等部門聯(lián)合發(fā)布三大房地產(chǎn)新政，全面支持房地產(chǎn)發(fā)展。
2015年4月2日，溫州市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，從文件發(fā)布之日起到今年12月31日，對(duì)首次購買新建普通商品住房的購房戶，在取得房屋所有權(quán)證時(shí)，政府給予一定的補(bǔ)助。
此外，從去年至今，央行連續(xù)五次降息，購房借貸成本降至最低。
立竿見影！2015年5月，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，溫州房?jī)r(jià)首次止跌。
一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，溫州樓市已經(jīng)走出了最低谷。
“溫州經(jīng)過幾年的調(diào)整，到去年年中已經(jīng)到了底點(diǎn)，今年開始成交量大幅回升，價(jià)格趨穩(wěn)，回歸理性，加上前幾年土地供應(yīng)不多，一些購房需求被延后。”新希望地產(chǎn)溫州項(xiàng)目總經(jīng)理姜孟軍告訴澎湃新聞（www.thepaper.cn）。
姜孟軍稱，新希望地產(chǎn)是2012年先期考察，2013年9月正式進(jìn)入溫州的。
新希望的第一個(gè)項(xiàng)目是和萬通合作的溫州立體城。據(jù)介紹，項(xiàng)目去年底開盤，住宅均價(jià)1.4萬元/平方米，一個(gè)多月時(shí)間賣了16億。
立體城的成功提振了信心，2014年7月，新希望以53億元巨資摘得位于溫州市政府邊上的核心區(qū)地塊，成為溫州的總價(jià)地王，綜合樓面地價(jià)1.3萬元/平方米。
另一家品牌房企則依然保持謹(jǐn)慎。
這家國內(nèi)規(guī)模最大的地產(chǎn)商溫州分公司營銷負(fù)責(zé)人表示，目前房企的拿地?zé)崆檫€不錯(cuò)，但要看地段。今年以來，溫州供地量較大，預(yù)計(jì)明年入市樓盤會(huì)井噴，價(jià)格方面和今年不會(huì)有大幅度的提升。
二手房的價(jià)格則開始相對(duì)回升。平安易居董事長姜毅表示，從他們公司的情況看，今年3月以來，溫州市區(qū)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖，市區(qū)月均成交套數(shù)在1500-2000套，相對(duì)市場(chǎng)最差時(shí)期已經(jīng)翻了一倍多，而價(jià)格也較年初有10%的回升。