2015年6月8日，天津市政府發(fā)行的132億元人民幣一般地方政府債券全部中標(biāo)，這則消息，與規(guī)模超過(guò)紐約中央車站的于家堡高鐵站將于2015年8月落成的消息一樣，流轉(zhuǎn)在天津市的海濱新區(qū)，刺激了一度被譽(yù)為鬼城的天津?yàn)I海新區(qū)響螺灣商務(wù)區(qū)。
去過(guò)濱海新區(qū)的人，很難把該地和大眾印象中的鬼城聯(lián)系起來(lái)：高聳入云的摩天大樓、干凈的街道和幾乎每日都要修剪的花草園林，除了沒(méi)有人，這里比你看到的任何一處鬼城都光鮮亮麗。蜿蜒的水線將整片區(qū)域從中隔開(kāi)，一邊是響螺灣，對(duì)岸，于家堡金融區(qū)里面的高樓正在緩慢生長(zhǎng)。
在這片由宏偉建筑組成的新城背后，號(hào)稱亞洲最大的鳳凰酒店連續(xù)數(shù)年停工，寫字樓因無(wú)人入住而荒置，某些在初期就投資過(guò)巨的項(xiàng)目一度爛尾。這里就是“中國(guó)曼哈頓”。
一
關(guān)于“天津響螺灣已成鬼城”的報(bào)道，早已不新鮮。
由政府的夢(mèng)想出發(fā)，“造區(qū)運(yùn)動(dòng)”歷經(jīng)十年，這片3.2平方公里的鹽堿地落在外媒的眼中，“這里猶如末日后僵尸電影的拍攝場(chǎng)景”。過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，伴隨著施工緩慢甚至停工荒置，開(kāi)發(fā)商撤場(chǎng)以及銷售困難，不少天津業(yè)內(nèi)人士幾乎將這里整個(gè)片區(qū)都以“爛尾”定義。
十年過(guò)去，這里的黎明仍然靜悄悄。目前能看到響螺灣全部規(guī)劃的近41個(gè)項(xiàng)目中，依然有將近22棟大廈處于未完工狀態(tài)。響螺灣南區(qū)的一些已完工樓盤，也僅是完成封頂?shù)臓顟B(tài)；北區(qū)以富力廣東大廈、中惠熙園廣場(chǎng)為中心的周邊項(xiàng)目大多已完成施工建設(shè)，不過(guò)人煙稀少卻讓這些項(xiàng)目持續(xù)面臨銷售窘境。
界面新聞?dòng)浾咦罱皆L響螺灣片區(qū)，站在其中，極目四望，看不出此時(shí)此地與報(bào)道中的“鬼城”描述有何不同。這里的街道依然空曠無(wú)人，高大的寫字樓內(nèi)也鮮有企業(yè)入駐，盡管海河隧道的開(kāi)通為這片區(qū)域帶來(lái)一些人氣，但數(shù)量龐大且同質(zhì)化嚴(yán)重的項(xiàng)目依然面臨著爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。
“去化速度確實(shí)慢了一點(diǎn)，但銷售依然在進(jìn)行。”位于響螺灣中心區(qū)域一座已經(jīng)整體完工的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人這樣告訴界面新聞?dòng)浾摺＿@個(gè)早在2011年就開(kāi)盤銷售的項(xiàng)目目前去化并不理想，但這位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，眼下只要有足夠的外來(lái)客流導(dǎo)入，這片區(qū)域依然能夠煥發(fā)生機(jī)。
據(jù)天津市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年底，天津?qū)懽謽寝k公產(chǎn)品的存量為617萬(wàn)平方米，這其中僅濱海新區(qū)的寫字樓存量就達(dá)到283萬(wàn)平米，市場(chǎng)占比最大，達(dá)到全市的46%。中心商務(wù)區(qū)在濱海新區(qū)內(nèi)的寫字樓占比最大，達(dá)到整個(gè)區(qū)域的29%。
近年來(lái)濱海中心商務(wù)區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域的寫字樓新增供應(yīng)量在逐年縮減，縮減的真正的原因是部分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，新項(xiàng)目則完全停滯。按照響螺灣及于家堡未來(lái)的整體規(guī)劃，這片區(qū)域最終將擁有超過(guò)60棟大型寫字樓及商業(yè)設(shè)施。
僅有的一些變化也非常細(xì)微。號(hào)稱碧桂園在亞洲最大的鳳凰酒店，目前正在加速他們的工程，但何時(shí)能完工開(kāi)業(yè)尚未可知。在此之前，這個(gè)僅剩外立面裝修的項(xiàng)目花費(fèi)足足兩年也未完工。
總投資額超過(guò)40億，中鋼國(guó)際廣場(chǎng)也在今年找到了新的合作方，并繼續(xù)開(kāi)工建設(shè)，在此之前這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)足足爛尾4年。彼時(shí)還曾被媒體指“花兩億挖了個(gè)大坑就爛尾了”。
“周邊的項(xiàng)目最近都在加快施工進(jìn)度，高鐵站落成以及地方債置換這些消息對(duì)區(qū)域來(lái)說(shuō)還是利好的。自貿(mào)區(qū)也已經(jīng)落地，政府不會(huì)放棄這個(gè)具有特殊意義的項(xiàng)目。”上述那位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人這樣說(shuō)道。
二
因?yàn)橐劳杏谡男聟^(qū)規(guī)劃，隨著2015年天津自貿(mào)區(qū)概念的興起并掛牌，越來(lái)越多人正在恢復(fù)對(duì)“中國(guó)曼哈頓”的興趣。
界面新聞?dòng)浾邚囊晃唤咏鼮I海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)管委會(huì)的人士處得知，參與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)投資的一些企業(yè)正在嘗試通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式來(lái)獲得資金繼續(xù)開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)，包括中海國(guó)際大廈、天齊國(guó)際廣場(chǎng)以及浙商大廈二期在內(nèi)的多個(gè)項(xiàng)目都已完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓整體出售。該人士還透露，于家堡18#及21#地塊此前已經(jīng)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式被政府回購(gòu)。
除此之外，據(jù)該人士提供的數(shù)據(jù)及信息，位于響螺灣迎賓大道中段的濱海國(guó)泰大廈此前曾由天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司整體買下6.8萬(wàn)多平方米，成交總金額超過(guò)8億。天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司正是濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)的主要建設(shè)平臺(tái)。
界面新聞?dòng)浾咚私獾降淖兓∽C了彭博社6月24日的報(bào)道內(nèi)容——當(dāng)?shù)卣谕ㄟ^(guò)回購(gòu)資產(chǎn)的方式拯救這里面臨停工或者銷售停滯的項(xiàng)目。報(bào)道稱，代表政府的天津?yàn)I海新城建設(shè)發(fā)展有限公司從項(xiàng)目手中收購(gòu)了部分資產(chǎn)。
更讓人關(guān)注的是，6月8日，天津市政府發(fā)行的132億元人民幣一般地方政府債券全部中標(biāo)，中標(biāo)利率全部落在投標(biāo)區(qū)間下限，且認(rèn)購(gòu)倍數(shù)也在相對(duì)較高水平。
中信建投的宏觀經(jīng)濟(jì)分析師王洋在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示，天津市的地方債置換額度大致在180億左右，符合債務(wù)屬性要求的融資平臺(tái)會(huì)因?yàn)檎晒Πl(fā)行地方債券而進(jìn)一步提升原本的融資能力，減輕開(kāi)發(fā)所需的資金壓力。
資金壓力之大，可以從以下數(shù)字看出。據(jù)濱海新區(qū)政府融資平臺(tái)天津?yàn)I海新區(qū)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司2014年合并財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，該平臺(tái)去年的營(yíng)業(yè)收入為66億元人民幣，但其流動(dòng)性負(fù)債和非流動(dòng)性負(fù)債總和卻高達(dá)1085億元。
王洋曾在一份針對(duì)天津地方債務(wù)及融資平臺(tái)的調(diào)研報(bào)告中指出，截至2013年6月末，天津市政府性債務(wù)余額為4833億元，其中平臺(tái)的政府性債務(wù)余額不到2000億元，即使包括國(guó)有獨(dú)資或控股企業(yè)和公用事業(yè)單位，政府性債務(wù)余額也只有3443億元。分省區(qū)來(lái)看，天津的一類債務(wù)余額遠(yuǎn)低于重慶、山東、浙江、北京、江蘇等地。此次天津市政府發(fā)行的地方債券額度不到200億元，這對(duì)于解決地方債務(wù)的問(wèn)題作用有限。
不過(guò)，王洋告訴界面新聞?dòng)浾撸胤絺脫Q正在為過(guò)去那些過(guò)分依賴土地財(cái)政的區(qū)域找到出路。他認(rèn)為從天津及全國(guó)其他城市地方債的中標(biāo)情況來(lái)看，基于眼下寬松的貨幣政策，目前市場(chǎng)對(duì)政府債券的信心依然處于高位。
地方債置換計(jì)劃，是在財(cái)政部甄別存量債務(wù)的基礎(chǔ)上，把原來(lái)融資平臺(tái)代表政府的理財(cái)產(chǎn)品、銀行貸款，期限短、利率高的債務(wù)置換成低成本、期限長(zhǎng)的債務(wù)。存量債務(wù)中屬于政府直接債務(wù)的部分，將從短期、高息中解脫出來(lái)，變成長(zhǎng)期、低成本的政府直接債務(wù)。
2015年3月12日，財(cái)政部正式發(fā)文確認(rèn)置換1萬(wàn)億地方債。隨后的6月10日，財(cái)政部相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，第二批1萬(wàn)億存量債務(wù)置換額度已經(jīng)下達(dá)各地。此時(shí)距離5月18日江蘇率先發(fā)行第一批置換債券還不足一個(gè)月。國(guó)際機(jī)構(gòu)穆迪早前曾預(yù)測(cè)，2015年中國(guó)將約有2.8萬(wàn)億地方政府債務(wù)到期。
有金融業(yè)內(nèi)人士指出，2015年開(kāi)始的置換政府性債務(wù)，首批1萬(wàn)億元的額度，將對(duì)應(yīng)于2015年到期債務(wù)本金1.8萬(wàn)億元，比例為53.8%，各省需按此攤派。這意味著池子是限定的，置換池子中的哪些債務(wù)，則將由地方政府決定。
看起來(lái)，地方債置換正在為政府提供一個(gè)給地方融資平臺(tái)騰挪的途徑，對(duì)于“中國(guó)曼哈頓”這樣的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，政府出面解決融資問(wèn)題，意味著這里目前還沒(méi)有被放棄。
“政府此前為吸引項(xiàng)目投資大力進(jìn)行補(bǔ)貼，這種做法違背了市場(chǎng)規(guī)律，增加了投資的盲目性。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝認(rèn)為，在天津自貿(mào)區(qū)的大方針下，應(yīng)該放手讓市場(chǎng)發(fā)揮最大化資源優(yōu)化配置，但這需要較長(zhǎng)的時(shí)間。
三
僅僅解決平臺(tái)的建設(shè)資金，不足以讓“中國(guó)曼哈頓”摘下鬼城的帽子。
在界面新聞?dòng)浾叩恼{(diào)查中，基建不到位、人口導(dǎo)流不足以及同質(zhì)化嚴(yán)重是目前響螺灣區(qū)域開(kāi)發(fā)商們的心病。此前包括釣魚臺(tái)國(guó)賓館、美國(guó)美高梅集團(tuán)在內(nèi)先后退出該區(qū)域，都是因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目主導(dǎo)方的承諾與現(xiàn)狀的失望。
不過(guò)，即將落成的于家堡高鐵站或許能幫助緩和這個(gè)問(wèn)題。
于家堡高鐵站是政府此前對(duì)這片區(qū)域配套的多個(gè)承諾之一。這個(gè)規(guī)模超過(guò)紐約中央車站的項(xiàng)目將在今年8月正式投入使用。根據(jù)于家堡高鐵站規(guī)劃，這個(gè)新城站不僅將連接北京、天津，未來(lái)還將與地鐵線路融合，覆蓋南港工業(yè)區(qū)、臨港開(kāi)發(fā)區(qū)以及市區(qū)文化中心的三條新地鐵線路將在這里匯聚，前兩個(gè)區(qū)域目前正是濱海新區(qū)主要的產(chǎn)業(yè)聚集地。
最新的消息顯示，這個(gè)90%的主體結(jié)構(gòu)位于地下的貝殼式車站將在8月份首先迎來(lái)京津城際延長(zhǎng)線的全線貫通，這段延長(zhǎng)線由天津站起步，沿途設(shè)天津、軍糧城北、塘沽、于家堡四站，并在進(jìn)入塘沽站后轉(zhuǎn)入地下，高鐵變地鐵，與于家堡金融區(qū)相連接，兩個(gè)月后，從這里到北京南站僅需要45分鐘。從天津站到此則僅耗時(shí)15分鐘。
于家堡高鐵站的建成運(yùn)營(yíng)將承擔(dān)濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)津?yàn)I城際鐵路的客流“始發(fā)終到”任務(wù)，也寄托著濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)者對(duì)“互通互聯(lián)”帶動(dòng)人流、物流、資金流輻射的愿望。
能否導(dǎo)入人流、物流、資金流，意味著能否實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目主導(dǎo)方的金融“野心”。
2005年6月，15位時(shí)任國(guó)家部長(zhǎng)被悉數(shù)召集到天津?yàn)I海新區(qū)的一座高檔酒店內(nèi)，在經(jīng)過(guò)3天的閉門討論之后，決策者們想要用未來(lái)三年的時(shí)間，通過(guò)史無(wú)前例的一攬子優(yōu)惠政策讓眼前這片荒寂的鹽堿地成為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三級(jí)”，以帶動(dòng)相對(duì)落后的北方地區(qū)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展。
按照計(jì)劃，海河蜿蜒而過(guò)的響螺灣于家堡兩岸將成為核心，前者將是集外省市、中央企業(yè)駐濱海新區(qū)的辦事機(jī)構(gòu)、集團(tuán)總部和研發(fā)中心于一身的中心商務(wù)區(qū)，后者將會(huì)是未來(lái)全球最大的金融區(qū)。在這份夢(mèng)幻般的藍(lán)圖之中，未來(lái)有無(wú)數(shù)摩天大樓和高檔酒店簇?fù)碇鐕?guó)企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)在這里交相輝映。
“中國(guó)曼哈頓”之名應(yīng)方案而生。在去于家堡金融服務(wù)中心的路上，抬頭就能看到“中國(guó)于家堡，世界金融區(qū)”的廣告標(biāo)語(yǔ)。
在天津的金融建設(shè)方案里，將建設(shè)三條國(guó)際水平的金融街，除了市區(qū)的友誼北路和中國(guó)最古老的金融街解放北路之外，以濱海新區(qū)為藍(lán)本建設(shè)的“中國(guó)曼哈頓”也位列其中。
“中國(guó)曼哈頓”的現(xiàn)狀，與2003年正式出任天津市市長(zhǎng)的戴相龍有不可分割的關(guān)系。這位前央行行長(zhǎng)到天津工作不久，就提出給天津貼上金融標(biāo)簽。
更為人熟知的是，被譽(yù)為“金融市長(zhǎng)”的戴相龍，為了彌補(bǔ)天津先天缺乏金融基礎(chǔ)的劣勢(shì)，陸續(xù)推動(dòng)設(shè)立了中國(guó)首個(gè)國(guó)內(nèi)資金設(shè)立的產(chǎn)業(yè)投資基金——渤海產(chǎn)業(yè)投資基金，以及國(guó)內(nèi)首家在發(fā)起設(shè)立階段就引入境外戰(zhàn)略投資者的全國(guó)性股份制商業(yè)銀行渤海銀行等項(xiàng)目。
這些動(dòng)作隨后獲得中央政府的認(rèn)可。2006年發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)天津?yàn)I海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)》直接指出：“在金融企業(yè)、金融業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)和金融開(kāi)放等方面的重大改革，原則上可安排在天津?yàn)I海新區(qū)先行先試。”這無(wú)異于一把尚方寶劍。
中央政府的重視和資金支持讓地方在短時(shí)間內(nèi)掀起一股狂熱的投資潮。響螺灣商務(wù)區(qū)一級(jí)平臺(tái)的濱海中心商務(wù)區(qū)投資集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人曾在接受媒體采訪時(shí)表示，僅響螺灣商務(wù)區(qū)，政府就砸下600億巨資。在公開(kāi)的資料中，于家堡金融區(qū)從一開(kāi)始就擬投資超過(guò)2000億。
除了巨額的投資，政府還開(kāi)出了讓企業(yè)難以拒絕的優(yōu)惠條件。以響螺灣為例，企業(yè)在這里拿地按照時(shí)間可獲得巨額的土地出讓金補(bǔ)貼，其中在2006年6月前簽訂投資合同的，土地出讓金甚至?xí)坑糜谥С猪?xiàng)目建設(shè)或項(xiàng)目配套開(kāi)發(fā)。這意味著曾經(jīng)在這片土地上的企業(yè)幾乎可以做到零成本拿地。此外，對(duì)于進(jìn)駐企業(yè)的所得稅和營(yíng)業(yè)稅也分別設(shè)有各種削減獎(jiǎng)勵(lì)。
在招商引資方面，濱海新區(qū)明文規(guī)定，投資企業(yè)注冊(cè)資本達(dá)到10億元一次性補(bǔ)助2000萬(wàn)元，達(dá)到5億元?jiǎng)t一次性補(bǔ)助1500萬(wàn)元。
激烈的刺激之下，地方省市政府、國(guó)企資本和上市公司蜂擁而入。浙商大廈、溫州大廈、中國(guó)五礦大廈、中船重工大廈、富力廣東大廈這些擁有響亮名字的項(xiàng)目定位，清一色是寫字樓、公寓及酒店。
一個(gè)宏偉的夢(mèng)想，一次狂熱的政策紅利，一群敏感的企業(yè)，一份顯露“野心”的規(guī)劃，一段尷尬的挫折，構(gòu)筑了“中國(guó)曼哈頓”的昨天與今天。
明天呢？
