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　　短短一年多，鄭東新區(qū)龍湖區(qū)域先后誕生了6個“地王”，每畝地價格超過1500萬元。按照測算，這塊區(qū)域的房產未來售價絕對媲美北上廣，開賣到3至5萬元每平方米才能“不怎么虧本”。不過值得注意的一個現象是，這些地王中并沒有全國一線房企身影，幾乎全是本土地產商。

　　是什么原因讓開發(fā)商們對龍湖區(qū)域趨之若鶩，地王頻出?

　　地王扎堆

　　2012年10月18日，鄭東新區(qū)龍湖在禮炮齊鳴中成功蓄水，經過沉淀的黃河水從龍湖北側入水口的6個龍頭中噴涌而出，正式拉開了這一區(qū)域一波又一波的搶地浪潮。

　　8月26日，鄭政東出[2015]10號地最終被鄭州永隆置業(yè)(永威置業(yè)子公司)以12.5億元競拍成功，單價1753.50萬元/畝，樓面價達到了15471.64元/平方米，成為鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域新的“地王”。而永威此番勝出，經過73輪競價，從起始價到最終一錘定音，每畝漲幅逾500萬元。

　　戴上地王桂冠的永隆置業(yè)是一個剛成立三個月的公司，由鄭州市永威置業(yè)有限公司聯合百瑞信托成立。鄭州本地媒體一直在聚焦拿下10號地的新晉地王其支付的價格是否“有些貴”。鄭州市永威置業(yè)有限公司副總經理馬水旺對此正式回應稱，拿地時節(jié)恰逢永威成立10周年，這塊地品牌意義大于拿地成本。“未來的售價還沒有考慮，年內是否面世也還不能確定。”

　　為在鄭東新區(qū)副CBD拿下一塊標志性土地，永威曾蓄謀已久。對于河南本土一家新興而風頭正勁的地產企業(yè)來說，才能夠更輕易地彰顯其在鄭州房地產行業(yè)中的“江湖地位”。如果說這是一種“情懷”，似乎也是鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域最近誕生的“地王”身上所共有的。

　　在永威之前，龍湖CBD就已算是鄭州乃至全國罕見的“地王窩”了。2015年6月9日，河南正弘置業(yè)有限公司以總價16.54億元，每畝單價1708.50萬元，拍下鄭政東出【2015】7號地塊;2014年8月29日，建業(yè)集團與海馬投資集團聯手，以總價14.443億元，每畝單價約1510萬元，競得鄭政東出【2014】8號地塊;2014年8月20日，河南省豫農置業(yè)有限公司競得面積約67.7畝的鄭政東出【2014】7號地塊，折合單價1704.8萬元/畝;2014年8月6日，鄭州國投置業(yè)有限公司以5.2億元成功奪下鄭政東出【2014】6號地塊，每畝1614.32萬元，;2014年6月5日，河南中盟地產有限公司以高達2.883億元總價競得鄭政東出【2013】24號地塊，折合單價1587萬元/畝。

　　短短一年多的時間，龍湖區(qū)域的土地單價由每畝1587萬元拉升到了1753.50萬元，先后誕下6代“地王”。即便是在2014年全國房地產市場一片慘淡的情況下，上半年依然連續(xù)出現4個地王。

　　規(guī)劃成就地王溫床

　　鄭東新區(qū)副CBD區(qū)域之所以地王頻出，與這一區(qū)域金融服務、休閑娛樂和高檔居住區(qū)的高端定位與規(guī)劃有著密不可分的關系。放眼鄭州，尚未有任何一個區(qū)域定位能出其右者。

　　龍湖是鄭東新區(qū)規(guī)劃的點睛之筆。作為一個極度缺水的城市，人們對于水總是有著強烈的渴望，政府對于龍湖區(qū)域的規(guī)劃不惜代價，硬生生地在平地上造出了一個“龍湖”。整個龍湖水域面積為5.6平方公里，蓄水量相當于兩個半西湖。

　　龍湖區(qū)域的規(guī)劃始于2003年8月，7年后啟動拆遷，12個行政村、37個自然村，拆除1000多萬平方米各類建筑，征遷2.2萬人來為這一人工湖讓路。

　　龍湖蓄水成湖后，加上其他水域，整個鄭東新區(qū)水面總面積達到11平方公里，約占到鄭東新區(qū)規(guī)劃面積的1/10。

　　按照規(guī)劃，龍湖地區(qū)主要由三大功能區(qū)組成：龍湖北部和南部片區(qū)及村莊安置區(qū)主要以居住用地為主;副CBD區(qū)是由旅游設施、休閑娛樂設施和商業(yè)設施、高層復合式設施組成的休閑娛樂區(qū);人工運河兩側以商業(yè)服務區(qū)為主。CBD中心和CBD副中心通過3.7公里長的運河相連，形成一個“如意”型，運河兩岸是45米高的建筑。

　　《鄭東新區(qū)龍湖地區(qū)詳細規(guī)劃》的主要控制指標顯示，龍湖北區(qū)內環(huán)北側居住用地容積率控制在1.7以下，外環(huán)路兩側居住用地則控制在2.0～2.5，這也表明未來龍湖副CBD內地塊的容積率較低，商務辦公舒適度都較高。

　　如此高端定位，涉及巨額拆遷和基礎設施建設的費用從何而來?官方給出的答案是“龍湖建設所需經費可以通過龍湖地區(qū)土地升值來解決”。這意味著早在規(guī)劃之初，地王的產生就被“頂層設計”好了，成為地王窩注定是一個必然的結果。

　　面子vs生意

　　十幾年前，鄭東國際會展中心打下第一根樁基，到如今鄭東新區(qū)CBD已成為鄭州城市形象新名片。如果把鄭東新區(qū)建設看作一場戲的話，龍湖副CBD才是整個鄭東新區(qū)真正的“壓軸戲”。

　　對于開發(fā)商而言，這里是鄭東新區(qū)土地盛宴中最后一道主菜，稀缺性決定了其價值。

　　而政府在龍湖地塊出讓的節(jié)奏上，把握得相當好——一塊地一塊地的出。這個圓形的區(qū)域就像一個蛋糕，畢竟只有這么大，切掉一塊就少一塊，土地價格也在這一次次的出讓競拍中被不斷拉高。

　　值得關注的是，從歷次地王名單來看，這里并未出現全國一線開發(fā)商的身影，都是國企與本土開發(fā)商。而究其背后沖動，亦有“面子”成因。

　　一位業(yè)內人士認為，對于本土企業(yè)而言，龍湖區(qū)域就像一塊高地，只有在這里占據一席之地，插上一面寫著自己名字的小紅旗，才能刷出他們的存在感。

　　建業(yè)集團掌門人胡葆森與海馬集團老總景柱聯手，在2014年8月29日擊敗所有對手，以14.4億元的總價拿下龍湖區(qū)域的95.5畝住宅用地，每畝地價1511萬元。之后開建的“建業(yè)海馬九如府”，堪稱目前入市的河南本土最土豪項目，洋房每平方米3萬元，別墅每平方米高達5萬元。

　　不過，外界對建業(yè)這次出手有頗多疑慮。以建業(yè)海馬九如府地塊控規(guī)要求容積率不高于1.7，這樣算來樓面價已達1.34萬元/平方米，九如府實際設計控規(guī)目前的容積率是1.46，實際樓面價則達到了1.59萬元/平方米。成本要在2萬元以上，再刨除各種各樣的費用，以及充滿不確定性的市場，按照目前公布的價格來看，或許“不掙錢”。

　　永威置業(yè)一位內部人士亦對公司成為新晉地王發(fā)表自己的看法：“雖然拿下了地王，但其實不掙錢。”

　　地王兇猛，對于開發(fā)商來說，就像一把雙刃劍，可能是輝煌戰(zhàn)績，也可能是萬丈深淵。

　　對于普通購房者來說，面粉貴了，面包會漲價。然而，瘋狂的地王游戲放在前幾年房價經歷幾輪暴漲背景下，因房價上漲溢價而得以化解困境。但對于鄭州這個二線城市來說，在龍湖CBD推出價格媲美北上廣的產品能否被市場接受并消化，尚有待觀察。