今年以來，海南房地產銷售面積和銷售金額持續下滑，房地產低迷態勢給海南經濟運行帶來較大下行壓力。日前海南省政府出臺新的促進房地產市場健康發展的意見，鼓勵和引導住房消費。業內人士認為，海南房地產市場當前存在庫存量較大，結構不太合理等問題，應采取多種措施消化存量優化增量，促進房地產市場健康發展。

    房地產市場深度調整銷售量價持續下降

    2014年以來，受經濟大環境的影響，海南房地產市場也進入了深度調整期。今年一季度以來，海南省房地產市場繼續處于低迷狀態。房地產開發投資繼續回落，銷售降幅繼續擴大，銷售均價略有下降，海南房地產市場仍面臨不小的困難和壓力。

    房地產開發投資增速大幅下滑。據海南省統計局統計，第一季度，海南全省房地產開發投資完成270.74億元，同比增長4.5％，但比上年同期回落25.9個百分點，占全省固定資產投資的比重由上年45.1％上升到48.7％。

    房屋銷售面積及金額也持續下降。記者近日走訪多個樓盤發現，海南房屋銷售持續低迷，一些樓盤“去化”緩慢仍未得到明顯改觀。位于海口市國貿城區中心位置的城市花園樓盤的置業顧問告訴記者，開盤兩年多來，該樓盤總共銷售不到一半。

    據統計，第一季度，全省房屋銷售面積為190.84萬平方米，同比下降21.5％，降幅比上月擴大2.8個百分點。其中，住宅銷售面積182.62萬平方米，同比下降22.4％，降幅比上月擴大3.7個百分點。

    銷售金額同比也持續下降。今年一季度，海南房屋銷售額為202.87億元，同比下降23.9％，降幅比上月擴大6.8個百分點。第一季度，海南省商品房銷售均價為每平方米10630元，同比下降3％

    海南省住房和城鄉建設廳廳長丁式江在海南省一季度經濟形勢分析會上表示，海南房地產市場的低迷，除了受到全國經濟下行壓力加大及房地產市場調整的影響，還受到別的因素影響：一是海南省房地產開發投資近十年來以年均39.7％的增長速度保持較快增長，基數已經很大，房地產投資增速逐步放緩應屬于市場調整的常態；二是去年底，部分房企為完成年度銷售目標，加大促銷優惠力度，透支了部分市場需求；三是由于新的房地產稅征收辦法尚未明確，《不動產登記暫行條例》開始實施，島外居民對在海南省購房持謹慎和觀望態度。

    開發結構有待優化部分開發商資金鏈緊張

    在當前的海南房地產市場中，仍存在“一業獨大”、庫存壓力較大、開發結構不優等較為突出的問題。

    第一，海南房地產業“一業獨大”，經濟結構抗風險能力不強。丁式江在海南省一季度經濟形勢分析會上介紹，近幾年海南省房地產開發投資占固定資產投資總額的比重均超過40％。今年1－3月全省房地產投資占比達到48.7％，比重比上年同期提升3.6個百分點，全省經濟對房地產的依賴程度進一步加大。

    第二，海南房地產開發結構有待進一步優化。2014年海南省住宅開發投資占房地產開發投資比重為78.4％，比2013年下降24.4個百分點；商品住房新開工面積占商品房新開工面積的比重為75.8％，比2013年下降9個百分點，調結構初顯成效。但產品仍以住宅為主，產品相對單一，容易引發結構性風險和季節性閑置等問題，轉型發展任務仍然較重。

    第三，海南商品房去庫存壓力仍然較大。在銷售面積繼續下降的現實情況下，商品房消化存量依然壓力較大。

    第四，海南部分市縣房地產產品還存在同質低價競爭問題，一些中部市縣房地產開發速度過快，空間布局不合理，低價出讓稀缺土地資源，房地產產品品質不高、價格與價值不匹配，不利于全省房地產業持續健康發展。

    此外，記者采訪了解到，由于房地產形勢持續低迷，部分開發商的資金壓力較大，存在一定的風險隱患。海口市房地產業協會會長戴開權認為，盡管目前國家下調二套房個貸首付比例，但對房地產類貸款特別是開發貸款仍然持謹慎態度，房企的資金壓力仍然比較大。

    海南省統計局統計，今年1－2月，海南房地產開發資金來源持續下降。受房屋銷售下降的影響，房地產開發企業財務資金來源增速不斷回落。同時，由于房屋銷售低迷，資金回籠慢，使得企業收到的定金及預付款占比下降。

    出臺穩定市場新政策促進房地產市場健康發展

    為促進海南房地產市場平穩健康發展、支持經濟平穩運行，鼓勵和引導住房消費，海南省政府辦公廳近日下發了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》，消化存量優化增量。《意見》強調海南房地產按照“一增一降一優”的思路，即增加高端經營性房地產比重，逐步降低普通商品住房開發比例，優化房地產空間布局。要求打通商品房與保障性住房通道，加快庫存消化；鼓勵境外機構和個人，尤其是華僑和港澳臺居民在海南省購房置業；加大了金融及公積金對購房的支持力度，在海口、三亞、瓊海、陵水等四市縣買房，職工最高可申請公積金貸款由50萬元上調至70萬元。

    部分業內人士表示，海南出臺新的政策有利于促進房地產市場回暖，但由于存量大而且結構不太合理，仍需采取多種措施促進海南房地產市場健康發展。

    丁式江表示，海南將按照“底線思維、區間控制、長短結合”的思路針對房地產市場形勢變化，及時采取政策措施，積極保投資促消化，加快產業轉型發展，促進房地產市場持續健康發展。

    一是繼續加強政策研究。海南省已加強房地產相關政策儲備工作，起草了《關于促進房地產市場平穩健康發展的儲備政策》，從財政補貼、稅費減免、購房入戶、公積金支持等8個方面提出26條儲備政策。

    二是正確處理好發展和保護的關系，走提質增效之路。青山綠水和碧海藍天是海南房地產持續健康發展的核心競爭力。海南要進一步科學把握房地產發展的時序與節奏，改變過去簡單粗放、片面追求數量的開發模式，優化增量，積極消化存量，不斷提升開發品質和效益。嚴格按規劃劃定房地產開發的限建區和禁建區，確保生態底線和生態安全，實現產業的可持續發展。

    三是繼續加快房地產結構調整，促進房地產轉型升級。按照一增一降一優的思路，增加經營性房地產比重，逐步降低普通商品住房開發比例，積極推進房地產業向高端、精品、特色方向發展。積極引導發展度假、健康、醫療、養老等多種形式的經營性房地產，適應市場多樣化需求。

    四是結合棚戶區改造，打通商品房和保障性住房的通道。進一步加大棚戶區改造和住房保障貨幣化安置力度，2015年海南計劃實施貨幣化安置4585戶；鼓勵市縣回購存量商品住房作為保障性住房房源，并納入保障性安居工程年度計劃管理。對房地產項目和房地產用地轉為棚改安置房和公租住房用途的，允許其適當調整規劃建設條件，優化戶型結構。