東方中文網(wǎng)

　　做地產(chǎn)、建新區(qū)不配套個高檔星級酒店似乎就顯得格調(diào)不夠。作為商業(yè)和城市重要配套，高端酒店業(yè)成為現(xiàn)實中某種不可或缺的市場風向標。

　　作為河南省會，鄭州不僅是中部經(jīng)濟重鎮(zhèn)，也是高檔酒店業(yè)“重鎮(zhèn)”。早在2010年，鄭東新區(qū)就已擁有四星級以上酒店13家，其中五星級酒店7家。在此之后，鄭州星級酒店數(shù)量一度“突飛猛進”。《中國經(jīng)營報》記者近日實地調(diào)查了多所星級酒店，卻發(fā)現(xiàn)實際運用情況并沒有“看上去那么美”。

　　一位要求匿名的業(yè)內(nèi)專家在接受采訪時表示，星級酒店并非“印鈔機”，要正視盈利難的市場困境，嘗試探索更多靈活的盈利模式。

　　“突飛猛進”導致供過于求

　　作為鄭州地標性建筑，總60層高的鄭州綠地中心·千璽廣場中的38~55層是萬豪超五星級酒店，從這座“中原第一高樓”可以俯瞰鄭州。

　　這只是鄭東新區(qū)20多家在建和新建的星級酒店之一。公開數(shù)據(jù)顯示，早在2010年，鄭東新區(qū)已擁有四星級以上酒店13家，其中五星級酒店7家，五星級酒店突破1800間，比其他幾個區(qū)加起來還多50%。除了JW萬豪，目前鄭東新區(qū)五星級標準的酒店還有中油花園酒店、永和鉑爵國際酒店、正方元錦江國際飯店、海容大酒店、美豪諾富特，四星級標準的有綠地雅樂軒酒店、喜來登、皇冠假日等。

　　不過對于富麗堂皇的五星酒店“扎堆”鄭東新區(qū)，華美顧問機構首席知識官、高級經(jīng)濟師趙煥焱在接受記者采訪時指出，鄭東新區(qū)酒店業(yè)明顯供大于求。

　　關于鄭東新區(qū)星級酒店的數(shù)量快速增加，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，這和此類新區(qū)的規(guī)劃、板塊的成熟等態(tài)勢有關系。從此類新區(qū)的規(guī)劃看，無論是產(chǎn)業(yè)、政府職能部門以及人口的要素看，都在積極加快從市區(qū)向此類新區(qū)導入，所以這個時候定位會比較高，部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商也會積極規(guī)劃酒店項目。而從此類板塊的成熟度來看，鄭東新區(qū)是目前少數(shù)幾個新區(qū)發(fā)展較好的區(qū)域，所以從市場需求等角度看，各類酒店運營商也會紛紛和地產(chǎn)商進行合作，并且在這個過程中會有較好的投資回報率的預期。

　　《鄭州市2014年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，鄭州市2014年年末全市共有星級酒店45個。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，原計劃開業(yè)的包括：2015年6月，怡思得商務精品酒店;2016年1月，鄭州美利亞酒店;鄭州東港費爾蒙酒店計劃2018年開業(yè);鄭州君悅酒店計劃2015年5月1日開工，2019年年底前建成投用。另外還有新田城美爵度假酒店、鄭東新區(qū)瑪麗蒂姆酒店等。

　　事實上，鄭州市星級酒店曾一度“突飛猛進”。《河南省“十二五”旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》中曾明確提出，到2015年，全省要建設30~50家五星級酒店(力爭每個省轄市均有1~2家五星級酒店)、100個四星級酒店，形成一批文化主題酒店和經(jīng)濟型酒店。

　　鄭州市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)顯示，1990年鄭州市星級酒店數(shù)量為30個，1995年48個，2000年82個，2001年88個，2002年93個，到2003年突破100達到101個，2010年的數(shù)量為111個，期間一直保持在100以上。而到了2011年則下降為99個，2012年則幾近腰斬僅為51個，2013年為48個，2014年45個。可見鄭州市星級酒店的數(shù)量經(jīng)歷了“拋物線”式的變化。

　　趙煥焱對記者表示，數(shù)量下降的原因是供大于求，酒店客房增加大于經(jīng)濟發(fā)展對于客房的需求，需求上升有待時日。

　　嚴躍進表示，數(shù)量出現(xiàn)下滑一方面和房地產(chǎn)市場調(diào)控有關系，另一方面其在經(jīng)歷去庫存的過程，部分物業(yè)需要通過一個較長周期的去化周期來實現(xiàn)供需平衡，這影響了后續(xù)項目的新增供應。

　　虧損逐年加劇

　　值得注意的是，邁點數(shù)據(jù)顯示，2014年全國星級酒店虧損59.21億元，成為有記錄以來的最大虧損年。2014年全國12803家占比94.02%的星級酒店虧損59.21億元，超過1999年虧損57億元，成為有記錄來的最大虧損年。其中，鄭州虧損數(shù)據(jù)為1.12億元。

　　趙煥焱向記者提供的數(shù)據(jù)顯示，鄭州星級酒店營業(yè)收入2010年~2014年分別為23.36億元、13.10億元、15.74億元、7.61億元、4.78億元，逐年下滑。利潤總額分別為-0.57億元、-0.25億元、-0.81億元、-0.84億元、-1.12億元，虧損額逐年加大。

　　記者了解到，中國住宿業(yè)結構的主體是星級酒店，星級酒店資產(chǎn)占住宿業(yè)資產(chǎn)的88.25%;星級酒店的營業(yè)收入占住宿業(yè)營業(yè)收入的83.66%。其中五星級盈利能力最強。數(shù)據(jù)顯示，2014年全部星級酒店的凈利潤為虧損59.21億元，五星級酒店凈利潤為5.68億元。

　　然而，萊坊國際于2015年9月29日發(fā)布的《大中華酒店報告》顯示，2015年上半年，受中央反貪腐及反奢侈等政策的打擊，大中華區(qū)主要城市的五星級酒店日均房價正在普遍下跌。

　　邁點數(shù)據(jù)顯示，全國五星級酒店的RevPAR(即每間可供房收入，等于平均房價乘以平均出租率，可以代表經(jīng)營情況)2015年一季度從2010年的363元降至334.03元，下降7.98%;二季度，808家五星級酒店平均RevPAR是367.49元，同比下降1.74%。鄭州一季度為172.16元，同比下滑22.37%，二季度為227.36元，同比下滑高達26.03%。

　　從上述數(shù)據(jù)中可見，即使是在相對盈利能力強的五星級酒店中，鄭州五星級酒店的RevPAR下滑幅度也遠大于全國平均水平。

　　盈利能力堪憂

　　趙煥焱在接受記者采訪時置評，鄭州酒店業(yè)景氣度2011年以來的15個季度7升8降，鄭州星級酒店經(jīng)營指標基本面近年連續(xù)下降，未來鄭州酒店客房的新增應該持謹慎態(tài)度。

　　星級酒店價格出現(xiàn)下滑，和供應規(guī)模增加、酒店業(yè)從過去高端開始歸回大眾消費的業(yè)態(tài)設置等有關系。嚴躍進在接受記者采訪時表示，從鄭州星級酒店市場消化能力看，面臨很多問題。第一是高端、奢侈消費受到了較大的管制，這個時候市場對于此類物業(yè)的需求會出現(xiàn)萎縮。第二是從鄭州人口聚集程度看，老城區(qū)依然是最密集的，鄭東新區(qū)雖然逐漸成熟，但依然不能和老城區(qū)相比，所以會影響部分酒店業(yè)的租賃和入住。

　　而平均客房收益降幅超過全國水平，嚴躍進認為，這凸顯了目前鄭州尤其是鄭東新區(qū)酒店業(yè)的經(jīng)營尷尬。第一，供應量相對大，會形成較大的空置率，這對于酒店業(yè)的經(jīng)營來說，自然不是一件好事。第二，租金價格下調(diào)，這和租賃效益不佳的態(tài)勢有關系。第三，在無序競爭下，容易拉低價格和收益率。

　　河南省旅游局旅游促進處處長張毅兵此前表示：“河南五星級酒店的房費相對較低，均價為500元左右。酒店投資的前兩年肯定不盈利，一般五星級酒店的投資額為3億元左右，很多都有銀行貸款，一年賺不了幾個錢，還要考慮酒店的維護、改造費用。”“五星級酒店投資大、回報周期長，而且管理專業(yè)、復雜，細節(jié)非常重要，稍有不慎，就會成為投資者的夢魘。”鄭州大學旅游管理學院副院長毛安福表示。

　　關于鄭州未來酒店業(yè)的發(fā)展，趙煥焱建議，一是不能同質(zhì)化，同質(zhì)化導致只有價格競爭的手段，也就是降價競爭;二是投資必須著眼中長期，貸款比例不能太高;三是土地成本占總成本的比例不能太高。貸款比例過高則財務成本高企，土地成本過高則經(jīng)營壓力大。

　　談及鄭東新區(qū)酒店業(yè)的未來，要求匿名的業(yè)內(nèi)專家指出，打旅游牌其實意義不大。鄭東新區(qū)周邊的旅游資源并不多，很多商務資源也依然集中在老城區(qū)。所以這個時候酒店業(yè)后續(xù)的客戶定位和更加靈活的租賃模式的建立，就顯得更為重要。另外，如何借目前行業(yè)調(diào)整來促使此類酒店業(yè)和大眾消費進行結合，也是一個重要課題。