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對(duì)此，寧化縣相關(guān)部門對(duì)媒體予以相應(yīng)回應(yīng)，積極出臺(tái)了《關(guān)于支持剛性住房需求穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見》，并列舉了一系列數(shù)據(jù)。根據(jù)寧化住建局提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月份，寧化縣商品住宅銷售面積為8.47萬平方米，成交總金額41672萬元，成交均價(jià)為每平方米4919.95元。其中5月份商品住宅銷售面積為1.26萬平方米，成交金額6723萬元，均價(jià)為每平方米5326元。憑借這組數(shù)據(jù)，寧化縣相關(guān)部門堅(jiān)稱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)入夏已經(jīng)“升溫”。

然而，當(dāng)?shù)卣峁┑臄?shù)據(jù)并沒有安撫購(gòu)房者的不安。根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者獲悉，6月30日，寧化縣再次發(fā)生因逾期不能交房而引發(fā)的爭(zhēng)端，數(shù)位購(gòu)房者到一處房地產(chǎn)公司售樓處，強(qiáng)烈要求該公司對(duì)逾期不能交房的行為予以賠償。為了防止發(fā)生激烈沖突，寧化公安部門派出警力維持秩序。

“原本今天交房，結(jié)果交不了，業(yè)主聚會(huì)，在等待縣里面領(lǐng)導(dǎo)下來會(huì)談。”寧化縣現(xiàn)場(chǎng)一位目擊者告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。他稱，“場(chǎng)面已經(jīng)司空見慣”，因?yàn)檫@一部分業(yè)主已經(jīng)鬧了7、8次了，農(nóng)民工、材料商、建筑商都曾經(jīng)鬧過，最嚴(yán)重的一次是售樓部全部被砸掉。

這起逾期交房只是寧化縣房地產(chǎn)危局一個(gè)切面，近兩年，這座卷入房地產(chǎn)瘋狂的農(nóng)業(yè)縣，它由此所隱匿的風(fēng)險(xiǎn)和利益沖突遠(yuǎn)不僅如此。

對(duì)此，廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院丁長(zhǎng)發(fā)教授認(rèn)為，“中國(guó)大多是縣級(jí)城市都在面臨這樣的房地產(chǎn)困局。”

無力的“救市”

為了消除庫(kù)存所帶來的壓力，寧化縣政府推出了“救市”新政。今年6月份，印發(fā)了《關(guān)于支持剛性住房需求穩(wěn)定住房消費(fèi)的實(shí)施意見》，不僅放寬了首套住房首改房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，放寬購(gòu)房農(nóng)民和外地戶籍人員遷入條件，更推出了每平方米補(bǔ)助250元的購(gòu)房補(bǔ)貼。

根據(jù)寧化公開數(shù)據(jù)顯示，截止7月1日，寧化可售樓盤為28個(gè)，其中24個(gè)為住宅樓盤，可售樓盤的套數(shù)為6019套，其中住宅為2360套，當(dāng)日成交總共5套，其中住宅僅有1套。今年6月份的參考數(shù)據(jù)，銷售備案為158套，其中住宅為115套，按此推算，理論上寧化縣需要3年時(shí)間才能完全消化庫(kù)存量。

“按照房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，這屬于困存量過大，如果庫(kù)存超過20月以上，已經(jīng)十分嚴(yán)重了。”丁長(zhǎng)發(fā)說。

“寧化在售樓盤當(dāng)中，預(yù)售項(xiàng)目為10個(gè)，意味著庫(kù)存增量在加劇。值得注意的是，這10個(gè)預(yù)售項(xiàng)目中，有的時(shí)2011年和2012年就拿到預(yù)售許可證，為什么拖到現(xiàn)在還沒有開盤呢？這可能也說明了一些問題。”福建省一位財(cái)經(jīng)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。

這位人士從另外一組數(shù)據(jù)當(dāng)中也看到了問題，他發(fā)現(xiàn)2014年寧化全年商品房銷售面積為19.68萬平方米，同比下降13%，商品房銷售額完成12.48億元，增長(zhǎng)7.3%，似乎量降價(jià)漲，無可厚非。問題是，根據(jù)寧化縣新聞中心提供給媒體的文章數(shù)據(jù)顯示，今年1—5月的銷售同比是增長(zhǎng)還是下降了，該文顯然是回避了這個(gè)問題，因此也讓“升溫”一說缺乏了依據(jù)和力度。

再者，寧化5月份出現(xiàn)了影響巨大的強(qiáng)降雨，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這給寧化縣造成了3.31億元的損失，受災(zāi)人口達(dá)79737人，無論是農(nóng)業(yè)或者工業(yè)都承受著重大損失，家庭財(cái)產(chǎn)損失1288萬元，這也勢(shì)必會(huì)間接影響到寧化縣的房地產(chǎn)行業(yè)。

最能說明問題的是，2014年寧化城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20345元，按照目前寧化公布的住宅銷售均價(jià)4500元/㎡計(jì)算，如果購(gòu)買一套90㎡（剛需面積）的住宅，是城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入20倍。

“其實(shí)大部分城鄉(xiāng)居民根本無力購(gòu)買，況且縣級(jí)城市很多人住的都是自建購(gòu)房，即便是炒房的投資者，但誰又會(huì)跑到一個(gè)偏遠(yuǎn)的農(nóng)業(yè)縣購(gòu)房？它的投資價(jià)值在哪里呢？”福州一位房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者。

福建省已經(jīng)有了福州、廈門和泉州這幾座人口高度流動(dòng)的城市，這些城市已經(jīng)集中了福建大量政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化等資源，它們對(duì)全省就業(yè)人口產(chǎn)生了巨大的吸引力。除了一些少部分的地級(jí)市，其它地區(qū)根本不具備強(qiáng)勁的吸附力。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者了解，因?yàn)殚_發(fā)商沒有能力開發(fā)，寧化縣政府已經(jīng)收回了幾塊土地，城東小區(qū)、濱江美城、迎賓華府、朝陽(yáng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等項(xiàng)目，因?yàn)檫@樣可以一定程度減輕庫(kù)存的壓力。

“城鎮(zhèn)化”大躍進(jìn)

寧化縣地處閩贛邊界,有人口37萬余人，城區(qū)人口不到10萬，城鎮(zhèn)化率較低。近年來，當(dāng)?shù)卣Ｍ涌斐擎?zhèn)化建設(shè)步伐加快，用工業(yè)發(fā)展帶動(dòng)用工需求，讓更多的農(nóng)村人口涌入城區(qū)，以此推動(dòng)城區(qū)住房剛需。

對(duì)于寧化縣城區(qū)的發(fā)展，寧化縣委、縣政府規(guī)劃并實(shí)施城區(qū)“東擴(kuò)南伸”發(fā)展戰(zhàn)略，希望通過城區(qū)往東、往南擴(kuò)張，發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)和工業(yè)，形成產(chǎn)城聯(lián)動(dòng)、城市發(fā)展與就業(yè)保障并舉的措施,以此“為寧化房地產(chǎn)市場(chǎng)注入新活力”。

近年來，新型城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略讓縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)備受關(guān)注，不少開發(fā)商紛紛進(jìn)軍三線甚至四線城市。問題是，這種以房地產(chǎn)作為核心的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式卻存在天生短板，尤其是像寧化這樣以農(nóng)業(yè)為主的縣級(jí)城市，沒有工業(yè)化作為產(chǎn)業(yè)支柱，也沒有大量外來人口作為消費(fèi)支撐，便大規(guī)模的發(fā)展城鎮(zhèn)化，勢(shì)必會(huì)為未來埋下隱患。

兩年前，廣東已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)問題。2013年，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布了一份《廣東省縣域房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告》顯示，該省部分縣級(jí)城市房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出現(xiàn)失衡，半數(shù)縣級(jí)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)或已明顯供大于求。這份報(bào)告已經(jīng)對(duì)縣級(jí)城市的房地產(chǎn)瘋狂提出了預(yù)警——部分縣級(jí)城市的商品房存在供求失衡的風(fēng)險(xiǎn)。

盡管，縣級(jí)城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于一線大城市，但對(duì)于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平而言，房?jī)r(jià)相對(duì)GDP的比重卻遠(yuǎn)高于所在地區(qū)平均水平。這種發(fā)展模式最終只有一個(gè)結(jié)局——供應(yīng)量明顯大于需求量，將會(huì)難以避免的出現(xiàn)一批“鬼城”和“空城”。

丁長(zhǎng)發(fā)認(rèn)為，中國(guó)三四線城市由于市場(chǎng)活力貧乏，就業(yè)機(jī)會(huì)很少，大量就業(yè)人口不得不離開故土，到大城市尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。面對(duì)這情形，政府已不可能再像計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期那樣將人口“鎖定”本地。只能眼睜睜的看著就業(yè)人口流失，城鄉(xiāng)出現(xiàn)了大規(guī)模“空心化”。這種加劇是必然的，它不僅讓房地產(chǎn)市場(chǎng)“供大于求”的壓力難以解決，還會(huì)出現(xiàn)讓市場(chǎng)活力不斷減弱的情況。

對(duì)于寧化縣這樣的縣級(jí)城市而言，下一個(gè)重要課題并不只是如何拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是要想方設(shè)法如何留住就業(yè)人口，那才是關(guān)鍵所在。