2014年11月，鄭州市政府發(fā)布《鄭州市中心城區(qū)總體城市設(shè)計(jì)》，將福塔、花園路、碧沙崗、東站、龍湖列為城市副中心。其中，花園路因被定位為城市商貿(mào)文化軸而備受矚目。

　　《中國經(jīng)營報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，以紫荊山百貨為起點(diǎn)一路向北，不足5公里的主干道兩側(cè)密布著正道中環(huán)百貨、大商新瑪特、國貿(mào)360和丹尼斯百貨等多家大型商場(chǎng)，“戰(zhàn)國時(shí)代”的競(jìng)爭(zhēng)格局已初步形成。

　　而隨著萬達(dá)、嘉里、建業(yè)、正弘等一批知名房企對(duì)花園路商圈的布局，未來花園路商圈商業(yè)供應(yīng)量還將繼續(xù)增長。根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，至2016年底花園路商圈的商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到逾100萬平方米。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)將面臨市場(chǎng)供應(yīng)量大、主題和品質(zhì)缺乏及新興區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈等問題。在世邦魏理仕看來，鄭州商業(yè)市場(chǎng)以傳統(tǒng)商業(yè)形式為主，存在對(duì)于文化、運(yùn)動(dòng)等特色業(yè)態(tài)的消費(fèi)需求，但缺乏主題型、品質(zhì)型的商業(yè)項(xiàng)目來迎合這部分需求。

　　百萬方商業(yè)供應(yīng)壓頂

　　自1955年鄭百大樓開業(yè)以來，鄭州百貨已經(jīng)歷了60年的發(fā)展歷程。盡管發(fā)展時(shí)間相對(duì)較短，但已走過了快速增長期，受高速擴(kuò)張、電商擠壓等多重因素影響，如今已進(jìn)入調(diào)整期。

　　花園路商圈作為繼二七商圈之后快速崛起的商圈之一，東風(fēng)路花園路沿線經(jīng)過長期的商業(yè)培育，已經(jīng)形成成熟商業(yè)體扎堆的格局。記者梳理發(fā)現(xiàn)，以紫荊山百貨為起點(diǎn)一路向北，不足5公里的主干道兩側(cè)密布著正道中環(huán)百貨、大商新瑪特、國貿(mào)360和丹尼斯百貨等多家大型商場(chǎng)。

　　資料顯示，花園路商圈輻射到的新房包括已售罄、在售和待售的樓盤約為50個(gè)，總體量約500萬平方米，覆蓋高端人群約15萬人，這部分人群包括高端居住客戶和高端辦公客戶兩類。

　　而在老居民區(qū)方面，花園路商圈輻射到的老居民區(qū)共有400個(gè)左右，這批消費(fèi)群以商圈內(nèi)原有居民為主，也有早期遷入的政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)的家屬院等機(jī)關(guān)小區(qū)。居住人口的快速增長為花園路商圈提供了龐大的消費(fèi)群，這也成為花園路商圈得以快速發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)，至2016年底花園路商圈的商業(yè)供應(yīng)量將達(dá)到逾100萬平方米。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前花園路商圈萬達(dá)中心、建業(yè)凱旋廣場(chǎng)、正弘國際廣場(chǎng)、蘭德中心等多個(gè)大型商業(yè)綜合體在建，花園路商圈將會(huì)成為一個(gè)集社區(qū)型商業(yè)中心、鄰里中心、開放式購物廣場(chǎng)、國際化購物中心、五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫字樓于一體的超級(jí)商圈。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士表示，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代，各類渠道都在爭(zhēng)搶實(shí)體商業(yè)的客流，實(shí)體商業(yè)渠道的意義在減弱。

　　不僅如此，鄭州多個(gè)新興區(qū)域均在積極引進(jìn)大型商業(yè)項(xiàng)目，各新城之間將面臨政府優(yōu)惠政策、商業(yè)資源、優(yōu)質(zhì)企業(yè)和消費(fèi)客群等各方面的競(jìng)爭(zhēng)。隨著各片區(qū)的逐漸成熟，每個(gè)區(qū)域?qū)㈤_始形成獨(dú)立的商圈并不斷壯大，有可能截獲傳統(tǒng)商圈相當(dāng)一部分的消費(fèi)人群，特別是日常的消費(fèi)。

　　同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)難題

　　在花園路與農(nóng)業(yè)路口，大商新瑪特、國貿(mào)360和丹尼斯百貨花園店相呼應(yīng)，成為名副其實(shí)的“面對(duì)面對(duì)手”。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，花園路商圈購物中心越開越多，越開越大，其業(yè)態(tài)也面臨著市場(chǎng)供應(yīng)量大、主題和品質(zhì)缺乏及新興區(qū)域之間的競(jìng)爭(zhēng)激烈等問題。“鄭州的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在低端化、同質(zhì)化問題，而一些相對(duì)高端、特色化的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品依然稀缺甚至空白。”

　　鄭州缺少精準(zhǔn)定位的商業(yè)項(xiàng)目，更缺少綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目，也就是說沒有有效供應(yīng)。河南商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)副會(huì)長兼秘書長宋向清表示，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)來說還是比較粗獷，很多開發(fā)商從住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)，沒有理解透徹商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式，住宅如果做失敗了，降價(jià)就能賣出去，而商業(yè)地產(chǎn)如果失敗了，就成了徹底的爛尾樓。

　　改變正在發(fā)生。據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在順利度過三年養(yǎng)商期后，國貿(mào)360廣場(chǎng)對(duì)業(yè)態(tài)布局及品牌集中進(jìn)行了大幅調(diào)整，2014年共引入45個(gè)新品牌，其中一半以上為首次進(jìn)駐河南。同時(shí)，在本輪調(diào)整中國貿(mào)360還大幅增加了餐飲業(yè)態(tài)的比例。

　　數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)面積不到3萬平方米的國貿(mào)360廣場(chǎng)在整個(gè)2014年創(chuàng)造了逾9億元的營業(yè)額與1800多萬人次的客流量。

　　RET睿意德鄭州公司策略顧問總監(jiān)石俊東認(rèn)為，鄭州商業(yè)地產(chǎn)雖然庫存壓力大，但仍存在諸多市場(chǎng)機(jī)會(huì)，“對(duì)于購物中心總量來說，鄭州仍然是不足的。因?yàn)猷嵵菔袌?chǎng)的明顯特征是結(jié)構(gòu)性失衡，現(xiàn)有大型購物中心主要集中在主干道和地鐵沿線的核心商圈內(nèi)，以二七商圈和花園路商圈為主。而諸如金水北區(qū)、管城區(qū)西南部、中原區(qū)北部很多區(qū)域都有大量人口但沒有大型購物中心，只是以超市賣場(chǎng)類的業(yè)態(tài)在滿足消費(fèi)者需求。”