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　　2014年11月，鄭州市政府發(fā)布《鄭州市中心城區(qū)總體城市設(shè)計》，將福塔、花園路、碧沙崗、東站、龍湖列為城市副中心。其中，花園路因被定位為城市商貿(mào)文化軸而備受矚目。

　　《中國經(jīng)營報》記者梳理發(fā)現(xiàn)，以紫荊山百貨為起點一路向北，不足5公里的主干道兩側(cè)密布著正道中環(huán)百貨、大商新瑪特、國貿(mào)360和丹尼斯百貨等多家大型商場，“戰(zhàn)國時代”的競爭格局已初步形成。

　　而隨著萬達、嘉里、建業(yè)、正弘等一批知名房企對花園路商圈的布局，未來花園路商圈商業(yè)供應(yīng)量還將繼續(xù)增長。根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，至2016年底花園路商圈的商業(yè)供應(yīng)量將達到逾100萬平方米。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)將面臨市場供應(yīng)量大、主題和品質(zhì)缺乏及新興區(qū)域之間的競爭激烈等問題。在世邦魏理仕看來，鄭州商業(yè)市場以傳統(tǒng)商業(yè)形式為主，存在對于文化、運動等特色業(yè)態(tài)的消費需求，但缺乏主題型、品質(zhì)型的商業(yè)項目來迎合這部分需求。

　　百萬方商業(yè)供應(yīng)壓頂

　　自1955年鄭百大樓開業(yè)以來，鄭州百貨已經(jīng)歷了60年的發(fā)展歷程。盡管發(fā)展時間相對較短，但已走過了快速增長期，受高速擴張、電商擠壓等多重因素影響，如今已進入調(diào)整期。

　　花園路商圈作為繼二七商圈之后快速崛起的商圈之一，東風路花園路沿線經(jīng)過長期的商業(yè)培育，已經(jīng)形成成熟商業(yè)體扎堆的格局。記者梳理發(fā)現(xiàn)，以紫荊山百貨為起點一路向北，不足5公里的主干道兩側(cè)密布著正道中環(huán)百貨、大商新瑪特、國貿(mào)360和丹尼斯百貨等多家大型商場。

　　資料顯示，花園路商圈輻射到的新房包括已售罄、在售和待售的樓盤約為50個，總體量約500萬平方米，覆蓋高端人群約15萬人，這部分人群包括高端居住客戶和高端辦公客戶兩類。

　　而在老居民區(qū)方面，花園路商圈輻射到的老居民區(qū)共有400個左右，這批消費群以商圈內(nèi)原有居民為主，也有早期遷入的政府機關(guān)、金融機構(gòu)的家屬院等機關(guān)小區(qū)。居住人口的快速增長為花園路商圈提供了龐大的消費群，這也成為花園路商圈得以快速發(fā)展的基礎(chǔ)。

　　根據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計，至2016年底花園路商圈的商業(yè)供應(yīng)量將達到逾100萬平方米。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，目前花園路商圈萬達中心、建業(yè)凱旋廣場、正弘國際廣場、蘭德中心等多個大型商業(yè)綜合體在建，花園路商圈將會成為一個集社區(qū)型商業(yè)中心、鄰里中心、開放式購物廣場、國際化購物中心、五星級酒店、5A甲級寫字樓于一體的超級商圈。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士表示，在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代，各類渠道都在爭搶實體商業(yè)的客流，實體商業(yè)渠道的意義在減弱。

　　不僅如此，鄭州多個新興區(qū)域均在積極引進大型商業(yè)項目，各新城之間將面臨政府優(yōu)惠政策、商業(yè)資源、優(yōu)質(zhì)企業(yè)和消費客群等各方面的競爭。隨著各片區(qū)的逐漸成熟，每個區(qū)域?qū)㈤_始形成獨立的商圈并不斷壯大，有可能截獲傳統(tǒng)商圈相當一部分的消費人群，特別是日常的消費。

　　同質(zhì)化競爭難題

　　在花園路與農(nóng)業(yè)路口，大商新瑪特、國貿(mào)360和丹尼斯百貨花園店相呼應(yīng)，成為名副其實的“面對面對手”。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，花園路商圈購物中心越開越多，越開越大，其業(yè)態(tài)也面臨著市場供應(yīng)量大、主題和品質(zhì)缺乏及新興區(qū)域之間的競爭激烈等問題。“鄭州的商業(yè)地產(chǎn)項目普遍存在低端化、同質(zhì)化問題，而一些相對高端、特色化的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品依然稀缺甚至空白。”

　　鄭州缺少精準定位的商業(yè)項目，更缺少綜合性、多業(yè)態(tài)的商業(yè)項目，也就是說沒有有效供應(yīng)。河南商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會常務(wù)副會長兼秘書長宋向清表示，鄭州的商業(yè)地產(chǎn)相對來說還是比較粗獷，很多開發(fā)商從住宅轉(zhuǎn)型到商業(yè)，沒有理解透徹商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式，住宅如果做失敗了，降價就能賣出去，而商業(yè)地產(chǎn)如果失敗了，就成了徹底的爛尾樓。

　　改變正在發(fā)生。據(jù)RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，在順利度過三年養(yǎng)商期后，國貿(mào)360廣場對業(yè)態(tài)布局及品牌集中進行了大幅調(diào)整，2014年共引入45個新品牌，其中一半以上為首次進駐河南。同時，在本輪調(diào)整中國貿(mào)360還大幅增加了餐飲業(yè)態(tài)的比例。

　　數(shù)據(jù)顯示，商業(yè)面積不到3萬平方米的國貿(mào)360廣場在整個2014年創(chuàng)造了逾9億元的營業(yè)額與1800多萬人次的客流量。

　　RET睿意德鄭州公司策略顧問總監(jiān)石俊東認為，鄭州商業(yè)地產(chǎn)雖然庫存壓力大，但仍存在諸多市場機會，“對于購物中心總量來說，鄭州仍然是不足的。因為鄭州市場的明顯特征是結(jié)構(gòu)性失衡，現(xiàn)有大型購物中心主要集中在主干道和地鐵沿線的核心商圈內(nèi)，以二七商圈和花園路商圈為主。而諸如金水北區(qū)、管城區(qū)西南部、中原區(qū)北部很多區(qū)域都有大量人口但沒有大型購物中心，只是以超市賣場類的業(yè)態(tài)在滿足消費者需求。”