東方中文網(wǎng)

（資料圖）

　　或許再也沒有一個(gè)城市比鄭州更合適拿來(lái)作為剖析中國(guó)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的樣本了。

　　現(xiàn)今的中國(guó)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)鄭州，在幾十年前還是一個(gè)偏安一隅的小縣城，過(guò)去70年間，城市面積擴(kuò)大了75倍，并還將加速度地成長(zhǎng)下去。然而成長(zhǎng)的煩惱也隨之出現(xiàn)，高速城鎮(zhèn)化背后的質(zhì)量問(wèn)題、太過(guò)依賴樓宇經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)高庫(kù)存等。

　　我們本組專題，希望以更近距離、更接地氣的角度來(lái)梳理、呈現(xiàn)鄭州在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中的現(xiàn)狀和問(wèn)題，并嘗試找出其中癥結(jié)，還原出中國(guó)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展進(jìn)程中的一個(gè)典型樣本。

　　鄭州商業(yè)地產(chǎn)：去庫(kù)存超40月

　　如果評(píng)選中原大地上發(fā)展速度最快的城市，恐怕非鄭州莫屬。而要評(píng)選全國(guó)發(fā)展最快的城市，鄭州也會(huì)位居其備選名單。過(guò)去一年，河南省又有200萬(wàn)人從農(nóng)村變成城市人口，城鎮(zhèn)化率上升了1.8個(gè)百分點(diǎn)——這相當(dāng)于是全國(guó)平均增速的兩倍，發(fā)達(dá)國(guó)家的5~6倍。

　　鄭州市作為省會(huì)城市，在河南城鎮(zhèn)化進(jìn)程中擔(dān)當(dāng)了最主要的吸納器角色。未來(lái)6年，鄭州市將吸納200萬(wàn)外來(lái)人口。

　　快速城鎮(zhèn)化讓鄭州的房地產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展。截至發(fā)稿，鄭州房管局對(duì)于《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者獲取最新數(shù)據(jù)的請(qǐng)求未予回復(fù)。不過(guò)本報(bào)獲取的一份權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截至今年7月份，鄭州區(qū)(四環(huán)以內(nèi))非住宅可售面積接近1100萬(wàn)平方米。根據(jù)去年全年月均20多萬(wàn)平方米的去化速度計(jì)算，需要40多個(gè)月。

　　商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展讓其面臨著銷售緩慢、庫(kù)存量高、同質(zhì)化嚴(yán)重、空置率低等諸多問(wèn)題。也不乏諸如鄭州地標(biāo)性建筑“中原之門”爛尾將被拆的現(xiàn)象出現(xiàn)。而在此情況下，未來(lái)5年鄭州商業(yè)還有近900萬(wàn)平方米潛在供應(yīng)量。

　　在眾多問(wèn)題中，鄭東高鐵站是其中“重災(zāi)區(qū)”之一，開發(fā)商普遍采取以價(jià)換量，導(dǎo)致與住宅價(jià)格“倒掛”，平均每平方米售價(jià)低于住宅一兩千元。

　　高速發(fā)展

　　在過(guò)去的十年間，鄭東新區(qū)是中國(guó)中部的一個(gè)發(fā)展熱點(diǎn)，整個(gè)區(qū)域如一個(gè)大工地。2010年河南房地產(chǎn)商會(huì)提供的鄭州市及其各區(qū)的房屋銷售數(shù)字或可作為佐證：2010年鄭州全市共銷售辦公用房929326平方米，其中僅鄭東新區(qū)就占去了751390平方米，占全市銷售辦公用房總面積的80%還多，售價(jià)居全市最高。

　　當(dāng)年能夠顯現(xiàn)出鄭東新區(qū)的火熱的還有一組數(shù)字：以與鄭東新區(qū)相鄰的金水區(qū)為參照，在2010年辦公用房銷售數(shù)字上，鄭東新區(qū)銷售辦公用房約是金水區(qū)的6倍。然而在商業(yè)用房銷售數(shù)字上，鄭東新區(qū)僅是金水區(qū)的三分之一。

　　但是之后的趨勢(shì)讓業(yè)內(nèi)人士匪夷所思，大量地產(chǎn)企業(yè)依舊涌入鄭東新區(qū)，尤其在政府規(guī)劃的高鐵商務(wù)區(qū)瘋狂拿地，并最終成為數(shù)百萬(wàn)平方米的高端寫字樓。如今，這里已是高樓林立。

　　據(jù)河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社所言，企業(yè)在投資中并不清楚有那么多的地產(chǎn)企業(yè)也與自己一樣在高鐵區(qū)周邊拿地并建設(shè)成了高端寫字樓，并最終導(dǎo)致同時(shí)間拿地、同時(shí)間開盤、同時(shí)間賣不動(dòng)。

　　鄭州市相關(guān)職能部門是否應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行信息披露并讓預(yù)警機(jī)制發(fā)揮作用，是值得注意的問(wèn)題。根據(jù)本報(bào)記者獲取的信息，在鄭州市房管局拿出相關(guān)預(yù)警時(shí)，市場(chǎng)過(guò)剩早已注定。

　　從政府利益來(lái)講，這種局面或許是注定的。樓宇經(jīng)濟(jì)相對(duì)普通住宅，在過(guò)去幾年中是一塊麻煩少、利益多的事業(yè)。也剛好契合鄭東新區(qū)提出的總部經(jīng)濟(jì)、2.5產(chǎn)業(yè)。政府的盤算在于不僅可以從土地出讓中獲益，后續(xù)還能夠帶來(lái)穩(wěn)穩(wěn)的稅收，且這一塊并沒有太多的條條框框。

　　記者拿到的一份不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，在2012年鄭州寫字樓入市高達(dá)500多萬(wàn)平方米，這一年開發(fā)的寫字樓將賣到2020年。

　　城市再升級(jí)

　　寫字樓泡沫僅僅是一個(gè)方面的問(wèn)題，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中就業(yè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化帶來(lái)的交通和教育問(wèn)題，更隱性一些的各種商業(yè)形態(tài)落后、人才缺乏問(wèn)題，都是迫切的。而政府對(duì)于形勢(shì)的判斷，對(duì)于未來(lái)的規(guī)劃，直接影響到市場(chǎng)中相關(guān)企業(yè)和機(jī)構(gòu)。

　　談?wù)撪嵵荩崠|新區(qū)總是一個(gè)繞不開的區(qū)域。其產(chǎn)業(yè)缺乏是核心爭(zhēng)議所在。

　　河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授耿明齋曾在2011年接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果說(shuō)鄭東新區(qū)存在什么不足的話，也是鄭東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)支撐相對(duì)比較滯后，這是鄭東新區(qū)現(xiàn)在以及未來(lái)需要值得注意的一個(gè)問(wèn)題。

　　官方給出的數(shù)據(jù)是該區(qū)70%的收入源于土地出讓金。媒體對(duì)此有一個(gè)更加易懂的詞語(yǔ)：土地財(cái)政。

　　如今幾年過(guò)去，土地財(cái)政依然占據(jù)主流。作為鄭東新區(qū)最后一塊土地，龍湖副CBD制造出一個(gè)又一個(gè)地王。每畝土地價(jià)格高達(dá)一兩千萬(wàn)元。

　　事實(shí)上，依靠土地增值是解決龍湖區(qū)域各項(xiàng)投入的重要手段，以鄭東新區(qū)為例，土地賣完，未來(lái)發(fā)展依附何在?鄭州市的規(guī)劃似乎回應(yīng)了這一點(diǎn)：一個(gè)面積與“老鄭東新區(qū)”相當(dāng)?shù)膮^(qū)域已被規(guī)劃，成為大鄭東新區(qū)的一部分。這里地產(chǎn)商已經(jīng)開始動(dòng)手淘金，但是本報(bào)記者的調(diào)查卻顯示，市場(chǎng)需求和房?jī)r(jià)高企或?qū)е聨?kù)存加劇，計(jì)劃延緩。

　　在河南本土商界和學(xué)界，對(duì)于城鎮(zhèn)化帶來(lái)的商業(yè)形態(tài)落后早已關(guān)注到。五星級(jí)酒店“扎堆”，卻鮮有賺錢的。商場(chǎng)遍地開花，但運(yùn)營(yíng)能力普遍差強(qiáng)人意。鄭州花園路區(qū)域的商戰(zhàn)早就暗流洶涌。萬(wàn)達(dá)和鄭州本地開發(fā)商建業(yè)緊挨著建設(shè)大型商場(chǎng)，盡管附近商場(chǎng)早已被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為過(guò)剩。

　　“我還很少看到有城市出臺(tái)關(guān)于商業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，商業(yè)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是兩回事。在這方面還是個(gè)新問(wèn)題。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社說(shuō)，這也是城鎮(zhèn)化過(guò)程中出現(xiàn)的新問(wèn)題，這就好比20年前誰(shuí)會(huì)想到停車場(chǎng)的問(wèn)題，而現(xiàn)在家家都遇到停車的問(wèn)題。

　　快速城鎮(zhèn)化

　　不妨?xí)呵覍⒛抗庖浦?927年，當(dāng)年馮玉祥主政河南，對(duì)一個(gè)叫鄭縣的小城進(jìn)行了第一次規(guī)劃，一部名為《鄭埠設(shè)計(jì)圖》顯示當(dāng)時(shí)規(guī)劃面積為10.5平方公里。

　　1954年，河南省會(huì)從開封遷到鄭縣，正式改名為鄭州。這奠定了鄭州成為大都市的根基，但是真正讓鄭州快速發(fā)展起來(lái)的，還是最近一二十年。歷經(jīng)七次規(guī)劃，鄭州市政府的宏大規(guī)劃版圖將涵蓋1700公里范圍。而最新的規(guī)劃是到2020年，鄭州都市區(qū)建成區(qū)面積將達(dá)1000平方公里以上。

　　2014年年底鄭州全市建成區(qū)面積達(dá)412.7平方公里。近70年來(lái)，鄭州市區(qū)的面積擴(kuò)大了75倍，其中近十年增大70%。鄭州面積平均以每年10平方公里的速度增長(zhǎng)。

　　規(guī)劃趕不上城市發(fā)展需要，城市框架越拉越大。這體現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率方面是滿滿的驕人成績(jī)：2014年河南省城鎮(zhèn)化率45.2%的數(shù)字。

　　不過(guò)在中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)肖金成看來(lái)，想趕上全國(guó)平均水平，也是河南方面的一個(gè)目標(biāo)，但是起點(diǎn)是比較低的，沒有必要急于求成。

　　如果現(xiàn)在比全國(guó)水平差兩三個(gè)點(diǎn)，幾年的努力是可能趕上的。但是如果差十來(lái)個(gè)點(diǎn)，這樣要趕上，尤其是在五年內(nèi)趕上，這個(gè)是不怎么顯山露水的。能夠在2030年趕上全國(guó)平均水平，我覺得就已經(jīng)非常不錯(cuò)了。

　　肖金成質(zhì)疑快速城鎮(zhèn)化背后，政府靠什么提供大量就業(yè)崗位，如果沒有這么多的就業(yè)崗位，靠什么生活。

　　城鎮(zhèn)化水平不是一個(gè)單純的統(tǒng)計(jì)問(wèn)題，也不是一個(gè)單純的戶籍問(wèn)題。我覺得盲目地為了獲得一個(gè)指標(biāo)，是沒有意義的。

　　河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授胡星亦表示，傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化重速度輕質(zhì)量，導(dǎo)致質(zhì)量不高，“半城鎮(zhèn)化”嚴(yán)重，“房地產(chǎn)化”嚴(yán)重，人的城鎮(zhèn)化與地的城鎮(zhèn)化不協(xié)調(diào)。今后在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，關(guān)鍵是提升城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。

　　而矛盾的是，政府正是將發(fā)展契機(jī)和解決發(fā)展中的矛盾，押寶在城鎮(zhèn)化和核心增長(zhǎng)極上。