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一、寫字樓租金下跌二線城市增多，一線城市租金以穩(wěn)為主

優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)——新增供應(yīng)930萬(wàn)平方米，內(nèi)資企業(yè)繼續(xù)扮演主引擎

中國(guó)經(jīng)濟(jì)減速而寫字樓新增供應(yīng)持續(xù)高企將使主要市場(chǎng)的寫字樓空置率普遍上漲。2015年寫字樓新增需求存在明顯的二八現(xiàn)象，國(guó)內(nèi)企業(yè)貢獻(xiàn)率高達(dá)83%。展望2016，內(nèi)資企業(yè)無(wú)疑將繼續(xù)扮演需求的主引擎，外資公司則在專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端制造等優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域具有一定的擴(kuò)張動(dòng)能。同時(shí)，民營(yíng)企業(yè)以及中小型企業(yè)所蘊(yùn)藏的龐大潛在需求有望在2016年得到進(jìn)一步釋放。非銀金融、科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)的新增寫字樓需求料將繼續(xù)活躍，但P2P網(wǎng)貸行業(yè)的不穩(wěn)定性將成為個(gè)別二線城市不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)因素。

2016年將迎來(lái)近930萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，其中約有53%的新增供應(yīng)面積來(lái)自于各城市的新興區(qū)域內(nèi)。由于前期規(guī)劃體量、推地節(jié)奏與市場(chǎng)需求的協(xié)同欠佳，加之后期交通、商業(yè)配套跟進(jìn)不夠及時(shí)，新興商務(wù)區(qū)-尤其是二線城市新興商務(wù)區(qū)-普遍面臨供應(yīng)充沛而需求不足的困境。2016年二線城市的新增供應(yīng)預(yù)期將同比上漲22%，而一線城市則同比下降1.6%。

預(yù)計(jì)2016年底全國(guó)17個(gè)主要城市寫字樓累計(jì)空置面積將增加32%，約1,530萬(wàn)平方米。城市間以及同一城市不同板塊間的分化將繼續(xù)加大，廣州是唯一一個(gè)空置率超過(guò)10%的一線城市；南京、杭州、、寧波、大連則是空置率20%以下的僅有的四個(gè)二線市場(chǎng)；成都、重慶、無(wú)錫、長(zhǎng)沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，市場(chǎng)有嚴(yán)重供過(guò)于求的特征。此外，天津受到濱海新區(qū)的新增供應(yīng)入市的影響，寫字樓整體空置率也將踏過(guò)30%的門檻。不同市場(chǎng)的變現(xiàn)將更趨分化：供需相對(duì)均衡的一線城市租金將維持穩(wěn)定或小幅上漲的趨勢(shì)，但大部分二線城市由于空置率高企，租金有下行的壓力。普遍來(lái)說(shuō)，新興板塊將比核心區(qū)域承受更大的壓力。

二、購(gòu)物中心租金增長(zhǎng)放緩，需求格局繼續(xù)演變

2016年包括上海、深圳及廣州在內(nèi)的一線城市都將迎來(lái)供應(yīng)的高峰，而這些新增供應(yīng)中近乎一半都將位于完全新興的區(qū)域。比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)將迎來(lái)第一波供應(yīng)高潮，預(yù)期2016年的新增供應(yīng)將達(dá)15-20萬(wàn)平方米。

二線城市中，包括成都、長(zhǎng)沙及武漢等較多的新增供應(yīng)都將考驗(yàn)市場(chǎng)。相比之下華北各城市將較為平穩(wěn)，包括沈陽(yáng)在前期已度過(guò)供應(yīng)高峰。華東大部分城市壓力尚可，其中杭州、蘇州雖有較多項(xiàng)目問(wèn)市，但皆位于成熟的主城區(qū)或是開發(fā)已較為成熟的錢江新城以及商業(yè)氛圍日益濃厚的蘇州工業(yè)園區(qū)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，各主要零售市場(chǎng)將受益于人口持續(xù)流入和收入水平的不斷上升；但短期來(lái)看，龐大的新增供應(yīng)、電商的沖擊、高低端零售商需求減弱等短期利空因素將持續(xù)影響行業(yè)的發(fā)展。我們預(yù)期零售租金（首層）的增速將從3-5年前年均5-7%回落至0-2%的區(qū)間。

展望近期，遏制高端消費(fèi)的諸多因素仍在，同時(shí)電商對(duì)低端零售的替代效應(yīng)持續(xù)，更好地捕捉消費(fèi)升級(jí)的中產(chǎn)階層將變得更為關(guān)鍵。對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的核心需求將更多來(lái)自于輕奢、買手店、快時(shí)尚、以及能更好迎合中產(chǎn)階級(jí)對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景和體驗(yàn)需求的業(yè)態(tài)。值得注意的是，體驗(yàn)式消費(fèi)已逐漸成為購(gòu)物中心不可或缺的業(yè)態(tài)，如餐飲面積在購(gòu)物中心中的普遍比例已由過(guò)去10-20%上升到30%以上。

三、高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)市場(chǎng)潛力龐大，租金穩(wěn)步上漲

物流設(shè)施市場(chǎng)——零售業(yè)主導(dǎo)需求租金普漲 中短期內(nèi)供應(yīng)短缺仍為瓶頸

截至2015年第三季度，中國(guó)主要城市中高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量約2,600萬(wàn)平方米，僅為全國(guó)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施存量的3%。雖然中央政府近年來(lái)出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)發(fā)展物流業(yè)的政策，希望以此帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)，但在實(shí)際執(zhí)行中，受物流設(shè)施土地供應(yīng)不足的制約，地方政府一直對(duì)招商引資較為謹(jǐn)慎。

世邦魏理仕認(rèn)為：中短期內(nèi)土地供應(yīng)仍為制約高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施發(fā)展的一大瓶頸，供應(yīng)短缺在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域尤為突出。鑒于一線城市土地有限，開發(fā)商和租戶將逐漸將目光關(guān)注在其周邊區(qū)域，如上海周邊的太倉(cāng)、昆山，廣州周邊的佛山、東莞，以及北京周邊的廊坊等。二線城市由于原來(lái)市場(chǎng)規(guī)模較小，部分城市（如武漢、重慶及沈陽(yáng)等）將面臨短期供應(yīng)集中帶來(lái)的空置率壓力。

展望2016年，電子商務(wù)將保持高速發(fā)展的勢(shì)頭，自貿(mào)區(qū)的設(shè)立則將進(jìn)一步促進(jìn)跨境電商的發(fā)展。2015年大部分市場(chǎng)對(duì)于保稅倉(cāng)皆出現(xiàn)了上升的需求，保稅倉(cāng)的走紅是大消費(fèi)策動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)縮影：在消費(fèi)、尤其是電商消費(fèi)趨熱的背景下，物流設(shè)施的變革加速向零售業(yè)需求傾斜。因此，世邦魏理仕預(yù)計(jì)，在旺盛需求的支持下2016年物流設(shè)施租金仍將普漲。

四、寫字樓仍是主流投資品類，資金出海保持高速增長(zhǎng)

投資市場(chǎng)——境外投資水平維持高速增長(zhǎng)

對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)投資而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩部分程度影響到了投資者在市場(chǎng)上的活動(dòng)表現(xiàn)，同時(shí)由于美元的加息預(yù)期與人民幣降息、貶值預(yù)期的疊加存在，2015年市場(chǎng)資金對(duì)于國(guó)內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹(jǐn)慎。開發(fā)商近年來(lái)更多作為售出一方出現(xiàn)在市場(chǎng)中，包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金漸成主流投資者。世邦魏理仕預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者將在2016年市場(chǎng)中更為活躍。

從物業(yè)類型來(lái)看，寫字樓占據(jù)了近年來(lái)市場(chǎng)交易的主流。2016年，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，寫字樓的交易比例或?qū)⑦M(jìn)一步上升。且由于經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗，相對(duì)二線城市未成熟區(qū)域供應(yīng)，投資者將更趨于核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

在境外房地產(chǎn)投資方面，以保險(xiǎn)資金為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者投資海外地產(chǎn)方式已不限于門戶城市的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)也在嘗試通過(guò)股權(quán)合作等模式介入包括物流設(shè)施等其他房產(chǎn)類型以及以資產(chǎn)包形式出現(xiàn)的房產(chǎn)投資標(biāo)的。

國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金（包括中投、外管局）為先導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多大型機(jī)構(gòu)參與到市場(chǎng)中，包括社保、養(yǎng)老基金等。從目前的趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)明年的境外投資水平仍將維持高速增長(zhǎng)。