實(shí)際上，有業(yè)內(nèi)人士指出，“首付貸”的本質(zhì)是個(gè)人信貸和抵押貸款，“以各種噱頭吸引客戶抵押貸款，是銀行常用的一種推廣手段 ，這一次，只不過是披上首付的外衣”。

　　市場(chǎng)恐慌

　　信用卡套現(xiàn)買房

　　進(jìn)入2016年，一線城市的房?jī)r(jià)不斷攀升，動(dòng)輒千萬元的標(biāo)價(jià)再次挑動(dòng)了大家敏感的神經(jīng)。在這輪漲價(jià)潮中，保持領(lǐng)漲的城市——深圳，格外引人關(guān)注。

　　2015年，深圳利好政策頻出，房?jī)r(jià)直線飆升，有不少媒體解讀認(rèn)為，杠桿資金和“炒房客”趁機(jī)殺入市場(chǎng)，形成新一輪的房?jī)r(jià)推手。近日，《證券日?qǐng)?bào)》記者趕赴深圳，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)購房主力依然是剛需人群。

　　“此輪房?jī)r(jià)上漲，主要是由剛需推動(dòng)的，炒房客所占的比例很少。”一位福田區(qū)金大地房地產(chǎn)的中介經(jīng)理告訴記者，近些年，深圳的房?jī)r(jià)幾乎沒有經(jīng)歷過大幅上漲。但是去年以來，利好政策不斷出臺(tái)，剛需入場(chǎng)，直接推高了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。“首先，從2014年11月份到2015年底，央行四次降準(zhǔn)，六次降息，房貸利率直接由6.15%下調(diào)到4.9%；其次，‘3·30’政策刺激，營(yíng)業(yè)稅‘5改2’，原本購房不滿5年的房子，再次出售時(shí)需要征收營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在縮短到2年；此外，二套房商業(yè)貸款從此前的六成首付降低為四成首付，公積金貸款首套最低首付降為二成。”

　　在這樣的背景下，深圳房地產(chǎn)遭遇恐慌性搶購。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，深圳房?jī)r(jià)在2014年11月份開始止跌，2015年全年累計(jì)上漲近50%，領(lǐng)漲全國(guó)。

　　“在深圳工作的外地人，大部分都沒有房子，對(duì)于普通 老百姓 來說，房子是無法忽視的。去年，在國(guó)家政策支持下，明顯能感受到房地產(chǎn)市場(chǎng)開始躁動(dòng)。”一位福田區(qū)鏈家地產(chǎn)的中介人員在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“開始是有積蓄的外地人買，后來沒有積蓄的年輕人也著急了，眼看漲的比掙得多，就開始想各種辦法，這時(shí)候有人建議，買二套房的人可以用‘首付貸’或者二次抵押貸款；沒有房子的人，有人擔(dān)保也可以貸款；甚至連擔(dān)保人都沒有的，就用信用卡套現(xiàn)，我見過一家四口人，一共辦了20張信用卡，湊了60多萬元，付清首付款后，每個(gè)月還幾千元最低額，過幾個(gè)月把房子二次抵押后，信用卡債就能一次性還清。”

　　“首付貸”外衣下

　　抵押貸款才是“真兇”

　　與此同時(shí)，市場(chǎng)恐慌和場(chǎng)外配資也引起了監(jiān)管部門的重視，近日“首付貸”被公開叫停。 但是，記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，“首付貸”不但仍然存在，還被換上“消費(fèi)貸”、“小額貸”的馬甲。

　　一位曾操作過首付貸的中介人員告訴記者，通常大家說的“首付貸”，在實(shí)際操作過程中有三種情況。第一，就是抵押貸款，即用已有的房子做抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，用這筆錢交首付；第二，就是大額的信貸，也就個(gè)人信譽(yù)貸款，辦理這個(gè)貸款，通常需要在深圳工作一段時(shí)間，并且有良好的信譽(yù)記錄；第三，就是二次抵押，這個(gè)操作比較復(fù)雜，先借錢湊齊首付，然后貸款買房子，等房產(chǎn)證到手后，給房子做二次抵押，再用抵押來的錢還首付。

　　抵押貸款和個(gè)人小額貸款，都是銀行貸款體系中最基礎(chǔ)的項(xiàng)目，一位北京農(nóng)行的工作人員在接受記者采訪時(shí)表示，“理論上，沒有抵押物和擔(dān)保人，純憑信譽(yù)也可以進(jìn)行貸款，但是現(xiàn)實(shí)操作中，個(gè)人小額貸款實(shí)行困難，如果沒有抵押或擔(dān)保，銀行基幾乎不會(huì)放款；生活中，抵押貸款比較常見，做抵押貸款時(shí)主要考量三個(gè)方面，一是貸款主體的經(jīng)營(yíng)能力，二是貸款主體的征信記錄，三是看抵押物價(jià)值。一般來說，貸款額度大約是抵押物估值的70%。雖然抵押貸款比較容易，但是按照國(guó)家要求，貸款獲得的資金，是不允許用于買房的。“

　　實(shí)際上，在貸款的過程中，只要不提買房或炒股，銀行方面就不會(huì)有異議。一位從事貸款業(yè)務(wù)的工作人員告訴記者：“即使銀行知道（貸款用途），也會(huì)假裝不知道，畢竟銀行也是需要盈利的。其實(shí)，首付貸只是抵押貸款的一種油頭，還有一些銀行，為了爭(zhēng)客戶，推出了許多奇葩的貸款，比如‘精英貸’、‘卡易代’、‘二胎貸’‘個(gè)人快速消費(fèi)貸’等等。這一次，只不過是抵押貸款，披上首付的外衣。”